Un marché secondaire pour le LMP ancien ?

Comme pour l’immobilier résidentiel classique, un marché secondaire existe pourtant et présente de nombreux avantages pour l’investisseur. Les vendeurs sont constitués par des investisseurs personnes physiques qui sont confrontés à des aléas de la vie (maladie, divorce, perte d’emploi), étaient LMP et ont perdu le statut suite à la modification de celui-ci par la loi de finance de 2009, changent de stratégie patrimoniale, revendent pour acheter un autre bien et bénéficier à nouveau des amortissements.

Pourquoi investir en LMNP d’occasion ?

Rappel du principe

Tout comme dans le marché du neuf, l’obtention du statut LMNP ancien implique quelques conditions à respecter :

• des recettes annuelles inférieures à 23.000 euros
• des revenus fonciers qui ne dépassent pas 50% des revenus globaux du foyer fiscal
• l’acquisition d’un meublé déjà exploité à but locatif
• confier l’exploitation du bien à un gestionnaire

L’investissement LMNP ancien peut concerner plusieurs types de résidences comme l’établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes ou EPHAD, les résidences pour seniors, étudiantes ou encore touristiques. Afin de réussir son projet immobilier en LMNP occasion , il convient ainsi d’analyser le marché avant de se lancer.

LMNP ancien  : des loyers faiblement imposés

Dans le cadre LMNP, les revenus perçus par les acquéreurs d’immobiliers anciens sont quasiment non imposables puisque la loi leur autorise à :

déduire la totalité des charges liées au bien immobilier sur leurs recettes comme l’intérêt d’emprunt, les primes d’assurance, les frais d’acquisition, etc.

Bénéficier du régime d’amortissement du bien qui s’étale sur 25 à 30 ans et des mobiliers qui prend effet sur une dizaine d’années. Les revenus locatifs à déclarer sont ainsi réduits. En d’autres termes, le montant de la base imposable est moins important. À noter qu’en cas de revente, les amortissements du bien sont remis à zéro. L’acheteur peut donc amortir l’immobilier par rapport au prix d’achat.
Ces dispositifs fiscaux peuvent alléger partiellement les charges fiscales à déduire sur les recettes locatives. Cependant, dans certains cas, l’investissement LMNP ancien permet d’aboutir à la défiscalisation totale des revenus de l’acquéreur durant de longues années. C’est le meilleur moyen de bénéficier d’une stabilité fiscale sur le long terme.

Les atouts particuliers de l’investissement LMNP ancien

Le marché ancien présente des conditions avantageuses qui ne sont pas forcément proposées dans le marché du neuf. De quoi s’agit-il ?

Des emplacements dans le cœur des grandes villes

Dans la plupart des cas, les meublés anciens sont le plus souvent situés dans des endroits privilégiés où les demandes locatives sont souvent élevées et les commodités se trouvent à proximité. La majorité des logements anciens sont vendus par des retraités qui souhaitent changer de cadre de vie.

Des investissements plus rentables

L’investissement en LMNP ancien permet d’acquérir un immobilier à un prix attractif. En général, le coût d’acquisition des biens anciens est 20% inférieur à celui des résidences neuves. À cela s’ajoute une rentabilité plus intéressante qui tourne autour de 4,5 % à 5,3 %.

Des revenus immédiats

En achetant un immobilier ancien qui est effectivement construit, le nouvel acquéreur peut percevoir le loyer dès la signature de l’acte de vente effectuée. À la différence de l’immobilier neuf, sa mise en location peut être réalisée dès le lendemain sans attendre le délai de livraison (12 à 36 moins).

Des gestions de référence

À l’inverse des immobiliers neufs, les biens anciens sont déjà exploités au moins une fois avant d’être vendus. Le nouveau propriétaire peut ainsi avoir l’historique des charges. Grâce à celui-ci, le montant des charges est déjà évalué et il est plus facile de ramener le tarif du loyer à un niveau correct.

Quelle fiscalité pour le LMNP ancien  ?

 La fiscalisé en LMNP ancien est identique à celle du LMP LMNP neuf sans réduction d’impôts, à savoir :

• Remboursement de la TVA lors de l’acquisition (économie de la TVA sur marge ou sur honoraires s’ils sont à la charge de l’acquéreur),
• Défiscalisation des revenus sur le long terme grâce à l’amortissement comptable de l’immobilier, des frais d’acquisition et du mobilier.

NB : L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

– déductibilité du déficit sur les revenus de même nature (BIC),

– imposition des plus-values de revente au régime des particuliers (sans tenir compte des amortissements déduits).

A ces avantages, s’ajoutent en LMP ancien [loueur en meublé professionnel]  :

• le bénéfice de l’exonération des plus-values de cession après 5 ans d’activité.
• l’obtention d’un statut social en cotisant aux caisses maladies et vieillesse.
• l’économie d’ISF sur le patrimoine LMP.

Quelles sont les raisons qui inciteraient à acquérir un bien en LMNP ancien  ?

 Tout d’abord l’aspect immobilier : acheter un bien existant c’est devenir propriétaire d’un bien bénéficiant d’un emplacement privilégié à proximité duquel il n’est souvent plus possible de construire. C’est aussi la possibilité de vérifier sur place l’intérêt de la localisation en allant visiter le bien.

Ensuite d’un point de vue financier, cela permet de se constituer un patrimoine à des prix attractifs et de marché. Cela permet aussi de percevoir des revenus locatifs immédiats (au jour de la signature notaire) sans devoir attendre la livraison en neuf (12 à 36 mois).

Toujours dans le volet financier, cela permet d’économiser les intérêts intercalaires (en cas de financement à crédit) qui peuvent totaliser jusqu’à environ 10 %, soit 10 000 € pour un investissement neuf de 100 000 € livré dans un délai de 24 mois).

Dernier intérêt financier non des moindres, la rentabilité en LMNP ancien est supérieure à celle du neuf. Ceci s’explique comme dans l’immobilier classique par le fait que construire aujourd’hui est plus cher qu’il y a 10 ans. Par contre les loyers dans le LMNP neuf et dans LMNP ancien sont très proche. Le ratio de rentabilité est donc plus favorable à l’ancien.

Enfin, côté sécurité, investir en LMNP ancien c’est acheter un bien dont l’exploitation est pérenne et dont l’emplacement a démontré sa pertinence quant à la fonction du bien (résidence de tourisme, résidence affaire, résidence senior, résidence médicalisée EHPAD ou non EHPA, résidence étudiante, hôtel. C’est aussi la possibilité pour l’investisseur d’aller voir le bien avant de l’acquérir et pourquoi pas acheter à proximité de chez soit.

Pérennité du statut LMP et LMNP ancien

Concernant un LMNP ancien , il faut souligner la pérennité procurée par ce statut. En effet, contrairement aux lois de défiscalisations dont l’avantage n’est pas transmissible à l’acquéreur, un acquéreur de LMNP ancien va pouvoir bénéficier du statut tout comme le vendeur.

Ce dernier point constitue une vraie garantie à la revente dans un contexte fiscal de plus en plus tendu avec une incertitude grandissante quant au montant des retraites. Le LMNP ancien trouvera toujours plus de clients acquéreurs au fil du temps, sous réserve d’être au prix du marché.

Le LMNP ancien est-il fait pour vous ?

 Le LMNP ancien en résidence affaire, résidence de tourisme, résidence médicalisée EHPAD ou non médicalisée EHPA, résidence étudiant, résidence senior ou hôtels, est donc un support immobilier très performant pour se constituer un patrimoine immobilier sécurisé et / ou percevoir des revenus complémentaires pérennes à long terme dans un cadre fiscalement optimisé.

5 raisons pour lesquelles nous préférons le LMNP ancien au LMNP neuf en résidence de services

Alors, nous tenons tout de suite à préciser que ce que nous allons vous énoncer, est basé sur notre propre opinion uniquement, quand même justifiée par plus de 10 ans d’expérience dans le métier.

Alors, nos 5 points tiennent en quoi ?

1. Le loyer,
2. Le prix,
3. L’emplacement,
4. La TVA et
5. La construction

C’est parti pour la vidéo, nous vous détaillons ça tout de suite.

Tout d’abord, le loyer

En LMNP ancien, l’intérêt c’est que l’on peut vérifier si le loyer est adapté au marché, c’est-à-dire qu’on a accès au compte d’exploitation de la résidence, on a accès au tarif public. On peut calculer avec tout ça des ratios financiers et vérifier que le loyer est économiquement viable à long terme. Tout simplement, on peut commencer par regarder si l’exploitation de la résidence est rentable : «  Est-ce qu’il y a un bénéfice qui est généré ? ». On peut regarder aussi quel est le montant du loyer au m². Et enfin, on peut calculer le taux d’effort, qui n’est autre que le ratio loyer/chiffre d’affaires.

Contrairement au LMNP neuf. En LMNP neuf, on vous indique un montant de loyer, mais vous n’avez pas accès au business plan. Et si business plan il y a, vous n’avez pas la capacité à vérifier que ce business plan est établi sur des chiffres pérennes et des chiffres qui seront réalisables rapidement par l’exploitation.

Donc, le risque est plus important au niveau du loyer en LMNP neuf. C’est le premier point.

Le deuxième point, c’est la possibilité d’aller voir sur place

Alors, aller voir sur place, cela veut dire, aller voir quel est l’environnement et l’emplacement de la résidence, mais aussi visiter la résidence. Il est possible d’aller à l’intérieur, de voir comment est-ce qu’on est accueilli, quelle est la qualité du service de l’accueil, quelle est la qualité du ménage, de l’entretien, les espaces verts, les communs…

Tous ces éléments sont importants parce qu’ils permettent de savoir quelle va être la satisfaction client. La satisfaction client est d’ailleurs vérifiable sur des sites comme Tripadvisor ou Booking pour des résidences de tourisme. Et c’est très important de pouvoir vérifier cet aspect-là des choses.

En LMNP neuf par contre, vous pouvez certes aller voir sur place le futur emplacement de la résidence. Vous pouvez avoir une idée et vérifier si la résidence sera adaptée à son marché. Mais vous n’avez aucune idée de la qualité de la gestion qui y sera faite, la qualité des infrastructures intérieures… Tout cela c’est juste de la projection, et vous pouvez a minima et a maxima, juste espérer que ce sera adapté, et que ce sera bien fait.

Troisième point, la construction

En LMNP ancien, vous avez, comme expliqué tout à l’heure, la possibilité d’aller voir sur place, et via les comptes rendus des procès-verbaux de l’assemblée générale, vous savez tout de suite s’il y a des  problèmes de construction, si c’est bien construit au contraire, s’il y a des choses à améliorer, des choses qui ont été améliorées, ou si tout fonctionne parfaitement.

En LMNP neuf, vous pouvez juste espérer que ce sera bien construit, que ce sera adapté à la destination de la résidence, que ce sera fonctionnel. Vous ne pouvez strictement rien vérifier puisque ce n’est pas construit.

Quatrième point, l’engagement de TVA réduit

C’est un aspect important parce que lorsqu’on achète en LMNP ancien, il y a souvent plusieurs années qui se sont passées, très souvent maintenant on voit même majoritairement des appartements qui arrivent sur le marché au bout de 8 ou 9 ans. Donc, vous êtes à mi-parcours de l’engagement TVA parce que quand on achète en neuf, en résidence de services, on a un engagement de maintenir le bien soumis au régime réel de TVA pendant 20 ans.

Donc, en achetant en ancien, on est quasiment à mi-parcours. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire qu’on a deux fois moins de temps à attendre pour éventuellement sortir de ce régime de TVA et convertir le bien en autre chose si besoin, à terme.

En LMNP neuf, eh bien, vous êtes au tout début de l’engagement, donc, vous savez que vous devez rester au minimum 20 ans dans ce schéma de résidence de services, et surtout si vous avez une pénalité ou si vous devez sortir du régime de TVA avant 20 ans. La convertibilité vers autre chose, si jamais elle était intéressante financièrement, ou si elle était nécessaire, est donc beaucoup plus éloignée.

Dernier point important sur lequel nous n’avons pas encore parlé, c’est le prix

En LMNP ancien, on a tout simplement des prix qui sont moins importants qu’en LMNP neuf. Alors, pourquoi ? Le neuf, aujourd’hui est vendu très cher, que ce soit de l’immobilier classique ou de l’immobilier en résidence gérée. Nous dirions même qu’on voit la plupart du temps de l’immobilier géré qui est plus cher que de l’immobilier classique, de l’immobilier d’habitation en général.

C’est assez gênant pour des professionnels comme nous, parce que nous savons très bien que dans l’immobilier en résidence de services, certes, il y a plus de parties communes rattachées à chaque appartement, mais il y a aussi beaucoup plus de contraintes. Et donc, il serait normal que le prix du neuf en résidence de services ne soit pas plus cher que le prix du neuf en immobilier classique.

Donc, ce dernier point, c’est le prix, qui est beaucoup plus intéressant en LMNP ancien.

Dans cette rapide vidéo, nous vous avons donc présenté les 5 raisons pour lesquelles, nous préférons le LMNP ancien. Il y a donc :

• Le loyer,
• Le prix,
• L’emplacement,
• La construction et
• L’aspect TVA.

Nous espérons que cette vidéo vous aura plu. Nous vous invitons à cliquer sur le petit pouce en bas pour marquer votre intérêt et nous inciter à faire de nouvelles vidéos sur différents thèmes. Et surtout, abonnez-vous à la chaîne afin de faire grossir l’audience de cette chaîne et nous permettes de toucher plus de personnes et d’aider plus de personnes qui sont intéressées par nos conseils sur l’investissement LMNP en résidence de services.