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Baisse de loyer LMNP ? Risques et opportunités pour le vendeur et l’investisseur

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Baisse de loyer LMNP ? Risques et opportunités pour le vendeur et l’investisseur

 
Vous êtes propriétaire d’un bien LMNP et craignez une baisse de loyer (ou y êtes confronté), que faire ? Comment réagir ? Vous êtes investisseur potentiel mais ne souhaitez pas prendre de risques inconsidérés ? Comment faire un bilan objectif de la situation ? Que l’on soit acheteur / investisseur ou propriétaire / vendeur, le paramètre loyer et pérennité de celui-ci est un aspect essentiel de l’investissement LMNP. Nous allons tenter de vous apporter des réponses et pistes de réflexion afin de vous permettre de mieux appréhender le sujet.   Valorisation d’un LMNP ancien Avant de pouvoir définir les opportunités et / ou les menaces, il faut revenir sur la valorisation d’un bien en résidence de services. Un bien en résidence de services LMNP n’est pas un bien immobilier classique d’habitation. En effet, il est souvent construit dans une zone de Plan Local d’Urbanisme (PLU) spécifique et souvent en Zone d’Activité Commerciale (ZAC). A juste titre puisqu’il s’agit d’un bien dédié à l’exploitation commerciale et non à l’habitation résidentielle et qu’il est loué par un bail « commercial ». Rien à voir donc avec l’immobilier d’habitation même s’il s’agit aussi d’un appartement par exemple. Par suite, un bien en résidence de services se valorise comme un local commercial et peut avoir une valeur de marché (prix au m²) éloignée de la moyenne du secteur considéré. Pour déterminer sa valeur, il est possible d’avoir recours à une confrontation de l’offre et de la demande (on obtient alors un prix de transaction) mais il est plus judicieux d’appliquer des méthodes d’expertise immobilière qui vont avoir pour but de déterminer la valeur locative globale de la résidence et, par extension, la valeur locative du bien considéré. Une fois cette valeur connue, compte-tenu du risque locatif du bien considéré, la valeur vénale pourra être définie. Les méthodes d’expertise les plus connues sont les méthodes dites par capitalisation et la méthode hôtelière. A noter qu’en cas de litige sur le montant du loyer, le juge des loyers compétents va demander à un expert immobilier de lui donner la valeur locative en application des critères d’appréciation de la valeur locative dictés par la loi : articles 145-33 du Code du Commerce. Ainsi nous pouvons dire que le chiffre d’affaires du locataire et le loyer sont les principales composantes qui vont impacter la valeur vénale du bien, raison de plus pour bien comprendre les tenants et aboutissants d’une nouvelle fixation du loyer.   Une baisse de loyer est elle légale ? La baisse d’un loyer, tout comme sa hausse, n’a rien d’illégal et est prévue par le législateur et ceci même si le propriétaire a cru acheter un bien avec loyer garantit, argument trop souvent utilisé pour convaincre alors qu’aucun placement n’est jamais totalement garanti (même le livret A n’est pas garanti puisque l’Etat Français peut faire faillite). Comme il s’agit d’un bien commercial, si le loyer initial peut être défini librement entre les parties,  l’appartement LMNP verra l’évolution de son loyer encadrée par le Code du Commerce (articles 145-37 ; 145-38 et 145-39). Ainsi, si la baisse de loyer est légale, elle n’en est pas moins contrainte par des règles afin d’équilibrer les rapports de force entre les parties et d’éviter des décisions unilatérales.   Quelles sont les raisons qui peuvent provoquer une demande de baisse de loyer ? Plusieurs raisons peuvent être à l’origine d’une demande de baisse de loyer commercial. Chacune d’elle devra être analysée afin de pouvoir vérifier sa légitimité de manière objective. Il peut s’agir tout d’abord d’une simple remise à niveau de loyer qui a beaucoup monté du fait de l’indexation prévue au bail. Les baux signés avant 2005 ont ainsi bénéficié d’une forte hausse des loyers du fait de la hausse fulgurante de l’ICC avec un pic en 2008. Pour autant, l’inflation n’a pas suivi la même tendance et le Chiffre d’Affaires du locataire n’a pas forcément subi la même tendance. Dans un cas comme celui-ci la révision du loyer semble pertinente. Une seconde raison peut être la conjoncture. Depuis la crise de 2007, les consommateurs (privés et professionnels) ont modifié leurs habitudes, comportements et dépenses. Par exemple, on constate que les touristes dépensent moins pour leurs vacances et chassent les promotion de dernière minute. Suite aux attentats, beaucoup de touristes français ont préféré rester sur le territoire et éviter l’avion. Tout cela a un impact sur le chiffre d’affaires des résidences de tourisme. La conjoncture peut donc effectivement avoir un impact mais encore faut-il que ce ne soit pas la raison pour masquer une incompétence de gestion. Seule une expertise en valeur locative permettra de le vérifier de manière objective. Dans ces 2 premiers cas, il est souvent possible de compenser la baisse de loyer par une prise en charge par le locataire de certains travaux de rafraichissement, un allongement de la durée du bail, des semaines de vacances… La rentabilité de l’investissement s’avèrera moins élevée qu’avant la baisse mais la pérennité de l’investissement n’est pas remise en cause et bien souvent le loyer reste supérieur au loyer initial. Il n’y a alors pas de perte en capital. Une dernière raison peut être une forte baisse de rentabilité de l’exploitation du fait de concurrence accrue, du vieillissement de l’immobilier, d’un modèle économique à revoir… En effet, ce qui marchait il y a 10 ans ne fonctionne pas forcément encore, les modes passent. Avant toutes choses, il faut là aussi analyser les raisons qui amènent à ce constat. Dans un cas comme celui-ci le risque pour le propriétaire est plus élevé puisqu’il va inévitablement subir une forte décote de loyer attendu que les facteurs de commercialité ont changé. Seule la qualité de l’emplacement peut prémunir contre ce type d’aléas. Enfin, il faut noter qu’il est évidemment tentant pour un gestionnaire mal intentionné d’essayer d’obtenir une baisse de loyer en utilisant le contexte économique actuel difficile et en faisant pression sur les propriétaires mal informés. Pour autant la loi est là pour déjouer une demande de baisse de loyer abusive.   Que dit la loi face à cette demande de baisse de loyer ? Le LMNP en résidence de service est un bien commercial.  A ce titre la définition du loyer est régie par les articles 145 et suivants du Code du Commerce qui définissent notamment les conditions d’un retour à la valeur locative. Pour déterminer la valeur locative, la méthode d’expertise reconnue par les tribunaux de commerce est la méthode hôtelière. Cette méthode vise à calculer un CA théorique que devrait générer l’exploitant vu les conditions économiques de secteur (taux d’occupation, dépense moyenne par jour, classement de la résidence…). Ce CA théorique est souvent comparé au CA réel avant de pouvoir en déduire le loyer commercial  en fonction des ratios loyer / CA moyens du secteur. Pour mener à bien cette analyse, le recours à un expert en valeur vénale et locative est indispensable. Enfin, soulignons que la demande de révision de loyer (à la hausse ou à la baisse) ne peut être demandée à tout instant. L’ article L145-38 du Code du Commerce précise que le loyer peut être fixé à sa valeur locative soit à la fin d’un bail initial soit après une période de trois ans sous réserve qu’il y ait eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité impactant la valeur locative d’au moins 10%. L’article L145-39 du Code du Commerce  précise quant à lui qu’une révision à la valeur locative est possible si le loyer a évolué de plus 25% par le jeu de l’indexation. Les cas sont donc prévus et bien identifiés. L’investisseur propriétaire averti ne se laissera donc pas piéger même s’il peut être intéressant pour lui dans certains cas de mener une négociation amiable en dehors de ces cadres.   Quelles sont les conséquences patrimoniales, juridiques et fiscales d’une baisse de loyer pour le propriétaire ? Afin de mieux appréhender l’impact d’une baisse de loyer, tout propriétaire doit se poser la question de l’impact fiscal qu’elle peut avoir afin de prendre en compte tous les paramètres impactant sa prise de décision. La première des conséquences, la plus évidente, est la perte de revenu. Si le bien est financé, c’est donc un revenu disponible moins important auquel devra faire face le propriétaire. Si le bien est encore sous crédit, l’effort d’épargne va augmenter ou potentiellement réapparaître si les revenus couvraient les mensualités de crédit. La seconde conséquence qui découle de la baisse de loyer est la baisse de valorisation. Elle n’aura pas d’impact majeur pour le propriétaire qui n’a pas l’intention de revendre à court terme. Evidemment, celui qui voulait revendre va devoir ajuster son prix en fonction du nouveau loyer, toutes choses égales par ailleurs. Cette baisse de valeur patrimoniale a cependant un impact positif pour ceux qui sont imposés à l’ISF. En effet, la valeur déclarée dans l’assiette ISF sera à réviser. Afin de ne pas s’exposer à une requalification de l’administration fiscale, nous conseillons de faire établir un rapport d’expertise en valeur vénale par un expert. La troisième conséquence est fiscale et concerne les propriétaires LMP. en effet, leur niveau de revenus locatifs détermine leur éligibilité ou non au statut de LMP. S’ils font face à une trop forte baisse de revenus locatifs, leur statut est donc en risque. Un moyen de contourner ce problème consiste à négocier un avenant / nouveau bail commercial qui précisera un montant de loyer brut de charge avec un montant de charge à déduire plutôt qu’un loyer net de charges. Le revenu locatif de référence augmente alors et peut permettre d’éviter une problématique de sortie de statut LMP. Face à une proposition de renégociation / demande de baisse de loyer, comment réagir ? Avant toute prise de décision il convient de faire en sorte d’avoir toutes les informations nécessaires à sa disposition. Rapport de gestion, comptes d’exploitation sont indispensables. Vérifier l’état de la résidence si cela n’a pas été déjà fait lors de la visite annuelle du syndic est aussi un élément important. Une fois cette collecte d’information faite, il faut vérifier si la demande de baisse est justifiée : l’exploitation est elle en bénéfice ou en perte, bien gérée ou pas, les clients sont-ils satisfaits ou non ? ; le taux de remplissage est-il conforme au secteur ?  Les loyers sont-ils dans la moyenne du secteur ? S’il existe des difficultés financières il convient d’évaluer l’origine de ces difficultés : sont-elles liées à la structure de coût de l’exploitant ? N’y a-t-il pas des dépenses qui pourraient être diminuées ? Toutes ces information et ces analyses prennent du temps et il est toujours préférable de s’entourer de conseils qui connaissent le secteur et sauront étayer une future négociation. La première démarche consiste donc à fédérer les propriétaires en association car un bail commercial de résidence de service se négocie en général au global. Un exploitant va en effet en général demander une représentativité de 75% des lots de copropriété pour se garantir un niveau d’exploitation rentable. L’association est parfaite pour fédérer et mutualiser les coûts des experts utiles dans ce domaine pour l’expertise en valeur vénale, l’aide à la négociation, l’expertise immobilière, les conseils juridiques. Conclusion sur la baisse de loyer LMNP La crise économique que nous subissons depuis 2007 et les changements de comportements des consommateurs ont modifié les équilibres économiques du secteur des résidences de services. Certains sont parvenus à s’adapter, d’autres ayant des structures de coûts trop élevées n’y parviennent pas sans baisse de loyer. Quoi qu’il en soit, si la baisse de loyer est une étape critique pour le propriétaire, elle n’en reste pas moins indispensable dans de nombreux cas pour pérenniser l’activité. Un bien locatif avec un loyer ramené à sa juste valeur de marché et un nouveau bail donnera plus de sécurité à un acheteur potentiel. Evidemment, acheter en ce moment alors que le contexte n’est pas euphorique et que les loyers ont baissé est bien plus intéressant que vendre. Ce qui fait les affaires des uns ne fait pas les affaires des autres… Si vous êtes propriétaire et n’avez pas besoin de vendre, il est certainement plus intéressant de conserver votre bien surtout si sa rentabilité nette reste dans la moyenne. Si vous êtes investisseur LMNP potentiel, le moment est bien choisi pour investir car si les loyers baissent ou ont baissé, les valeurs vénales (prix d’achat) aussi et sont parfois sous la valeur des prix au m² moyen d’un secteur ce qui peut constituer une vraie opportunité à 10 ans. Nous verrons cela dans un prochain article consacré à la stratégie d’investissement LMNP ancien en revente à 10 ans.

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