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5 raisons pour lesquelles je préfère le LMNP ancien au LMNP neuf en résidence de services

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5 raisons pour lesquelles je préfère le LMNP ancien au LMNP neuf en résidence de services

 

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1-300x225 Bonjour, c’est Hervé, pour création et développement de patrimoine, l’expert du LMNP ancien. Dans cette vidéo, je vais vous présenter les 5 raisons pour lesquelles je préfère le LMNP ancien au LMNP neuf en résidences de services. Alors, je tiens tout de suite à préciser que ce que je vais vous énoncer est basé sur ma propre opinion uniquement, quand même justifiée par plus de 10 ans d’expérience dans le métier. Alors, mes 5 points tiennent en quoi ?
  1. Le loyer,
  2. Le prix,
  3. L’emplacement,
  4. La TVA et
  5. La construction
C’est parti pour la vidéo, je vous détaille ça tout de suite.

Tout d’abord, le loyer

En LMNP ancien, l’intérêt c’est que l’on peut vérifier si le loyer est adapté au marché, c’est-à-dire qu’on a accès au compte d’exploitation de la résidence, on a accès au tarif public. On peut calculer avec tout ça des ratios financiers et vérifier que le loyer est économiquement viable à long terme. Tout simplement, on peut commencer par regarder si l’exploitation de la résidence est rentable : «  Est-ce qu’il y a un bénéfice qui est généré ? ». On peut regarder aussi quel est le montant du loyer au m². Et enfin, on peut calculer le taux d’effort, qui n’est autre que le ratio loyer/chiffre d’affaires. Contrairement au LMNP neuf. En LMNP neuf, on vous indique un montant de loyer, mais vous n’avez pas accès au business plan. Et si business plan il y a, vous n’avez pas la capacité à vérifier que ce business plan est établi sur des chiffres pérennes et des chiffres qui seront réalisables rapidement par l’exploitation. Donc, le risque est plus important au niveau du loyer en LMNP neuf. C’est le premier point.

Le deuxième point, c’est la possibilité d’aller voir sur place

Alors, aller voir sur place, cela veut dire, aller voir quel est l’environnement et l’emplacement de la résidence, mais aussi visiter la résidence. Il est possible d’aller à l’intérieur, de voir comment est-ce qu’on est accueilli, quelle est la qualité du service de l’accueil, quelle est la qualité du ménage, de l’entretien, les espaces verts, les communs… Tous ces éléments sont importants parce qu’ils permettent de savoir quelle va être la satisfaction client. La satisfaction client est d’ailleurs vérifiable sur des sites comme Tripadvisor ou Booking pour des résidences de tourisme. Et c’est très important de pouvoir vérifier cet aspect-là des choses. En LMNP neuf par contre, vous pouvez certes aller voir sur place le futur emplacement de la résidence. Vous pouvez avoir une idée et vérifier si la résidence sera adaptée à son marché. Mais vous n’avez aucune idée de la qualité de la gestion qui y sera faite, la qualité des infrastructures intérieures… Tout cela c’est juste de la projection, et vous pouvez a minima et a maxima, juste espérer que ce sera adapté, et que ce sera bien fait.

Troisième point, la construction

En LMNP ancien, vous avez, comme je l’ai dit tout à l’heure, la possibilité d’aller voir sur place, et via les comptes rendus des procès-verbaux de l’assemblée générale, vous savez tout de suite s’il y a des  problèmes de construction, si c’est bien construit au contraire, s’il y a des choses à améliorer, des choses qui ont été améliorées, ou si tout fonctionne parfaitement. En LMNP neuf, vous pouvez juste espérer que ce sera bien construit, que ce sera adapté à la destination de la résidence, que ce sera fonctionnel. Vous ne pouvez strictement rien vérifier puisque ce n’est pas construit.

Quatrième point, l’engagement de TVA réduit

C’est un aspect important parce que lorsqu’on achète en LMNP ancien, il y a souvent plusieurs années qui se sont passées, très souvent maintenant on voit même majoritairement des appartements qui arrivent sur le marché au bout de 8 ou 9 ans. Donc, vous êtes à mi-parcours de l’engagement TVA parce que quand on achète en neuf, en résidence de services, on a un engagement de maintenir le bien soumis au régime réel de TVA pendant 20 ans. Donc, en achetant en ancien, on est quasiment à mi-parcours. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire qu’on a deux fois moins de temps à attendre pour éventuellement sortir de ce régime de TVA et convertir le bien en autre chose si besoin, à terme. En LMNP neuf, eh bien, vous êtes au tout début de l’engagement, donc, vous savez que vous devez rester au minimum 20 ans dans ce schéma de résidence de services, et surtout si vous avez une pénalité ou si vous devez sortir du régime de TVA avant 20 ans. La convertibilité vers autre chose, si jamais elle était intéressante financièrement, ou si elle était nécessaire, est donc beaucoup plus éloignée.

Dernier point important sur lequel je n’ai pas encore parlé, c’est le prix

En LMNP ancien, on a tout simplement des prix qui sont moins importants qu’en LMNP neuf. Alors, pourquoi ? Le neuf, aujourd’hui est vendu très cher, que ce soit de l’immobilier classique ou de l’immobilier en résidence gérée. Je dirais même qu’on voit la plupart du temps de l’immobilier géré qui est plus cher que de l’immobilier classique, de l’immobilier d’habitation en général. C’est assez gênant pour un professionnel comme moi, parce que je sais très bien que dans l’immobilier en résidence de services, certes, il y a plus de parties communes rattachées à chaque appartement, mais il y a aussi beaucoup plus de contraintes. Et donc, il serait normal que le prix du neuf en résidence de services ne soit pas plus cher que le prix du neuf en immobilier classique. Donc, ce dernier point, c’est le prix, qui est beaucoup plus intéressant en LMNP ancien. Dans cette rapide vidéo, je vous ai donc présenté les 5 raisons pour lesquelles, moi, je préfère le LMNP ancien. Je récapitule. Il y a donc :
  • Le loyer,
  • Le prix,
  • L’emplacement,
  • La construction et
  • L’aspect TVA.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Je vous invite à cliquer sur le petit pouce en bas pour marquer votre intérêt et m’inciter à faire de nouvelles vidéos sur différents thèmes. Et surtout, abonnez-vous à la chaîne afin de faire grossir l’audience de cette chaîne et me permettre de toucher plus de personnes et d’aider plus de personnes qui sont intéressées par mes conseils sur l’investissement LMNP en résidence de services. A bientôt !

  1. lecamus nicolas , on Oct 11, 2019 at 11:01 Répondre

    Bonjour,

    je vois aussi un 6 eme avantage du LMNP ancien par rapport au neuf est que l’on bénéficie du bien tout de suite et pas besoin d’attendre en moyenne 2 ans.

    • Hervé BOCHER , on Nov 15, 2019 at 14:18 Répondre

      Bonjour,
      Je ne peux qu’approuver votre commentaire !

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