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LMNP Ancien

lmnp ancien

Les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP) sont surtout connus par les investisseurs dans le cadre d’investissements immobiliers neufs notamment dans sa version réduction d’impôts en Censi Bouvard pour le LMNP (aussi appelé LMNP Scellier ).

Pour autant, le marché du LMNP ancien est bien réel et contient de belles opportunités souvent plus intéressantes que le neuf.

A découvrir donc !

 

Un marché secondaire pour le LMP ancien ?

Comme pour l’immobilier résidentiel classique, un marché secondaire existe pourtant et présente de nombreux avantages pour l’investisseur. Les vendeurs sont constitués par des investisseurs personnes physiques qui sont confrontés à des aléas de la vie (maladie, divorce, perte d’emploi), étaient LMP et ont perdu le statut suite à la modification de celui-ci par la loi de finance de 2009, changent de stratégie patrimoniale, revendent pour acheter un autre bien et bénéficier à nouveau des amortissements.

Quelle fiscalité pour le LMNP ancien  ?

 La fiscalisé en LMNP ancien est identique à celle du LMP LMNP neuf sans réduction d’impôts, à savoir :

– Remboursement de la TVA lors de l’acquisition (économie de la TVA sur marge ou sur honoraires),

– défiscalisation des revenus sur le long terme grâce à l’amortissement comptable de l’immobilier, des frais d’acquisition et du mobilier.

NB : L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

– déductibilité du déficit sur les revenus de même nature (BIC).

 

A ces avantages, s’ajoutent en LMNP ancien  :

– le bénéfice de l’exonération des plus-values de cession après 5 ans d’activité.

– L’obtention d’un statut social en cotisant aux caisses maladies et vieillesse.

– l’économie d’ISF sur le patrimoine LMP.

 

Quelles sont les raisons qui inciteraient à acquérir un bien en LMNP ancien  ?

 Tout d’abord l’aspect immobilier : acheter un bien existant c’est devenir propriétaire d’un bien bénéficiant d’un emplacement privilégié à proximité duquel il n’est souvent plus possible de construire. C’est aussi la possibilité de vérifier sur place l’intérêt de la localisation en allant visiter le bien.

Ensuite d’un point de vue financier, cela permet de se constituer un patrimoine à des prix attractifs et de marché. Cela permet aussi de percevoir des revenus locatifs immédiats (au jour de la signature notaire) sans devoir attendre la livraison en neuf (12 à 36 mois).

Toujours dans le volet financier, cela permet d’économiser les intérêts intercalaires (en cas de financement à crédit) qui peuvent totaliser jusqu’à environ 10 %, soit 10 000 € pour un investissement neuf de 100 000 € livré dans un délai de 24 mois).

Dernier intérêt financier non des moindres, la rentabilité en LMNP ancien est supérieure à celle du neuf. Ceci s’explique comme dans l’immobilier classique par le fait que construire aujourd’hui est plus cher qu’il y a 10 ans. Par contre les loyers dans le LMNP neuf et dans LMNP ancien sont très proche. Le ratio de rentabilité est donc plus favorable à l’ancien.

Enfin, côté sécurité, investir en LMNP ancien c’est acheter un bien dont l’exploitation est pérenne et dont l’emplacement a démontré sa pertinence quant à la fonction du bien (résidence de tourisme, résidence affaire, résidence senior, résidence médicalisée EHPAD ou non EHPA, résidence étudiante, hôtel. C’est aussi la possibilité pour l’investisseur d’aller voir le bien avant de l’acquérir et pourquoi pas acheter à proximité de chez soit.

 

Pérennité du statut LMP et LMNP ancien

Concernant un LMNP ancien , il faut souligner la pérennité procurée par ce statut. En effet, contrairement aux lois de défiscalisations dont l’avantage n’est pas transmissible à l’acquéreur, un acquéreur de LMNP ancien va pouvoir bénéficier du statut tout comme le vendeur.

Ce dernier point constitue une vraie garantie à la revente dans un contexte fiscal de plus en plus tendu avec une incertitude grandissante quant au montant des retraites. Le LMNP ancien trouvera toujours plus de clients acquéreurs au fil du temps, sous réserve d’être au prix du marché.

 

Le LMNP ancien est-il fait pour vous ?

 Le LMNP ancien en résidence affaire, résidence de tourisme, résidence médicalisée EHPAD ou non médicalisée EHPA, résidence étudiant, résidence senior ou hôtels, est donc un support immobilier très performant pour se constituer un patrimoine immobilier sécurisé et / ou percevoir des revenus complémentaires pérennes à long terme dans un cadre fiscalement optimisé.

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