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Comment faire sa déclaration LMNP ?

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Comment faire sa déclaration LMNP ?

 

Les gains provenant d’un investissement Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ils sont donc imposables à l’impôt sur le revenu. Selon le régime fiscal que l’investisseur a choisi, les déclarations sont différentes. Voici donc les informations à connaître pour bien effectuer sa déclaration LMNP.

Les points à savoir pour sa déclaration LMNP.

© Crédit photo : Pixabay

Choix du régime applicable à sa déclaration LMNP et remplissage des formulaires

Avant de faire sa déclaration LMNP, il faut bien connaître et comprendre les différents aspects de son investissement. La maîtrise du régime fiscal applicable à son investissement LMNP est l’un des points auxquels un investisseur doit s’intéresser de près. Dans une location meublée, l’investisseur peut en effet choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié, en fonction du montant de ses revenus locatifs. La connaissance de certains dispositifs et autres régimes spécifiques est aussi importante.

A noter que la déclaration de revenus LMNP peut se faire sur papier ou en ligne. Le formulaire 2042 C Pro est par exemple téléchargeable sur le site impots.gouv.fr.

 

Déclaration LMNP : le régime micro BIC

Le régime d’imposition micro BIC ou micro-entreprise s’applique par défaut aux locations rapportant des revenus locatifs inférieurs à 32 900 euros par an.

Ce régime particulier permet un abattement forfaitaire de 50 % au titre des charges et frais supportés par le contribuable. Autrement dit, le contribuable n’est imposé que sur la moitié de ses gains.

Pour les locations saisonnières classées « meublé de tourisme », l’abattement va jusqu’à 71%. Seuls 29% des revenus de l’investisseur sont donc taxés dans ce cas (nous détaillons ce point en fin d’article).

Ce dispositif fiscal est donc bien plus avantageux qu’une location vide (aussi appelée location nue en régime foncier), qui n’offre que 30 % d’abattement.

En termes de comptabilité, rien de plus simple !

Le propriétaire bailleur est tenu à deux simples obligations : tenir un livre de recettes et un livre d’achat.

Sous le régime micro BIC, les démarches sont donc les plus simples. Si le contribuable investisseur a choisi ce régime fiscal, il est dispensé d’une déclaration de bénéfices spécifique.

Il lui suffit de reporter le montant de ses revenus locatifs dans la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n°2042 C pro, dans les cases 5 ND à 5PD.

Il doit notamment préciser le montant des loyers, le montant des charges facturées au locataire et des provisions pour charges. Les inscriptions doivent figurer dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

 

Déclaration LMNP : le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié est quant à lui applicable sur option. Ce régime est plus avantageux si l’investisseur recherche l’optimisation fiscale de ses revenus locatifs meublés. Il permet de déclarer les recettes et les dépenses pour leur valeur réelle.

Opter pour le régime réel plutôt que le micro BIC se fait dans 2 cas :

  • Lorsque les charges et amortissements dépassent 50% du revenu locatif meublé.
  • Ou lorsque le bien loué est soumis au régime réel de TVA comme c’est le cas pour les résidences de services.

Par rapport au micro BIC, le régime réel simplifié implique des obligations comptables et fiscales sont plus complexes.

Il n’y a rien d’anormal à cela puisque l’avantage fiscal de cette comptabilité LMNP est bien plus intéressant.

Le contribuable loueur de meublé non professionnel doit produire une liasse fiscale. Pour cela il faut donc tenir une comptabilité et le nous recommandons fortement le recours à un cabinet comptable LMNP.

Concrètement le propriétaire LMNP au régime réel va devoir reporter le montant brut des recettes sur la déclaration 2042 C.

Trois déclarations doivent ainsi être remplies :

  • Le formulaire 2031,
  • Le formulaire 2033 et les annexes relatives aux Bénéfices Industriels et Commerciaux,
  • Et le formulaire 2042 C Pro.

Sur ce dernier formulaire sera inscrit le résultat fiscal de la déclaration n° 2031 ter qui se rapporte au résultat de l’exercice.

Concrètement, il faut enregistrer d’une part les recettes, encaissées ou non, et d’autre part les dépenses, réglées ou non.

Les amortissements des biens doivent aussi être enregistrés.

Ces informations sont nécessaires pour déterminer le résultat imposable de l’investissement locatif.

Toujours sur ce formulaire 2042 C Pro, il faudra :

  • Indiquer le montant des recettes locatives en cochant les cases 5NA à 5PK ;
  • Indiquer les déficits de l’année précédente sur les cases 5NY à 5PZ ;
  • Préciser les déficits non imputés au titre des dix années précédentes sur les cases 5GA à 5GJ.

A noter que les déficits associés à la location meublée non professionnelle peuvent être imputés sur les bénéfices tirés de celle-ci.

Ils sont reportables sur 10 ans.

Les amortissements non utilisés peuvent par contre être reporté sans limite de durée ce qui générera des revenus non fiscalisés à long terme.

Comme évoqué plus haut, compte tenu des documents à produire pour une déclaration en régime réel simplifié, il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable.

Ce dernier va en effet sécuriser la tenue de la comptabilité du loueur meublé. Il va aussi établir à sa place les déclarations fiscales n° 2031 et 2033 et télétransmettre ces déclarations à l’Administration Fiscale.

 

Autres cas possibles pour sa déclaration LMNP

 

Dispositif Censi-Bouvard : formulaire 2042 C

Les contribuables loueurs en meublés non professionnels bénéficiant de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard doivent aussi faire une déclaration de revenus LMNP auprès de l’Administration Fiscale.

Cette obligation légale se rapporte notamment à leur investissement locatif. Ces propriétaires bailleurs doivent ainsi compléter leur démarche s’ils souhaitent bénéficier de l’avantage fiscal auquel ils ont droit. Le remplissage du formulaire 2042 C se fait donc différemment.

Le déclarant doit mentionner les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans dans le cadre « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi Bouvard ». Il peut également inscrire les reports de réduction d’impôt dont il n’a pas pu bénéficier au cours des années précédentes.

 

Plafonnement des niches fiscales appliquées en Censi-Bouvard et en Scellier

Un investissement locatif dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou Scellier offre des avantages fiscaux indéniables aux propriétaires bailleurs. Ces deux types d’investissement sont soumis au même plafonnement des niches fiscales. Le plafond appliqué en 2016 et 2017 est en principe fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond ne s’applique toutefois pas aux investissements initiés durant les périodes antérieures. En effet, ce plafonnement a évolué depuis 2009. Pour information, voici les plafonnements en vigueur pour les investissements initiés de 2009 à aujourd’hui :

  • 2009 : plafond de 25 000 €, majoré de 10 % du revenu net imposable
  • 2010 : plafond de 20 000 €, majoré de 8 % du revenu net imposable
  • 2011 : plafond de 18 000 €, majoré de 6 % du revenu net imposable
  • 2012 : plafond de 18 000 €, majoré de 4 % du revenu net imposable
  • Après 2012 : plafond de 10 000 € (hors plafond spécial : Griardin, Pinel Outre-mer…).

 

Cas particuliers de la déclaration de revenus LMNP

Des cas spécifiques existent dans la location en meublée non professionnelle. C’est notamment le cas de la location d’une chambre d’hôte, d’un gîte rural ou d’un meublé de tourisme.

Ces catégories de location bénéficient d’un abattement spécifique de 71 % sur les revenus locatifs. Ce dispositif est applicable si les revenus locatifs ne dépassent pas les 81 500 €.

Ici, le déclarant devra mentionner les revenus locatifs dans les cases 5NG à 5PG du cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles », sur le formulaire 2042 C PRO.

Si par contre les revenus locatifs dépassent la limite de 81 500 €, l’imposition est effectuée au régime réel. Il s’en suit alors le remplacement de l’abattement forfaitaire de 71 % par la déduction des frais et charges que le bailleur devait payer.

Vous l’aurez compris, la déclaration LMNP peut aller du plus simple comme le régime Micro BIC (mais pas forcément le plus avantageux) au plus complexe comme le régime réel.

Entre les 2, le régime réel simplifié permettra à l’investisseur LMNP de bénéficier du maximum d’effet de levier d’optimisation fiscale pour le minimum d’efforts.

Encore une fois, le recours à un cabinet comptable LMNP permet de déléguer toute la gestion comptable à peu de frais. Autant ne pas vous en priver.

Les propriétaires d’investissements Censi-Bouvard ont aussi une déclaration spécifique à faire.

A noter que pour la revente Censi-Bouvard des précautions sont à prendre et mieux vaut sécuriser sa revente LMNP Censi Bouvard avec un spécialiste.

 

Si vous êtes propriétaire LMNP contactez-nous pour une estimation LMNP gratuite de votre bien.

Si vous êtes investisseur en recherche d’opportunité d’investissement LMNP, faites une recherche de biens LMNP et utilisez nos formulaires dédiés pour nous demander les dossiers détaillés.

 

 

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