Expert en LMNP, LMNP ancien et revente LMNP.
contact@creation-developpement-patrimoine.com
02.50.50.30.40

Tout sur le LMNP

 

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’adresse à tous les particuliers qui veulent investir dans un bien immobilier neuf ou ancien en vue de le louer en meublé. C’est une stratégie patrimoniale qui permet de constituer, développer ou diversifier son patrimoine immobilier, de percevoir des revenus complémentaires peu ou pas imposés, de préparer sa retraite ou encore de réduire ses impôts (dans le neuf).

Conditions pour bénéficier du statut LMNP, avantages de l’investissement LMNP, fiscalité… découvrez ici toutes les informations dont vous avez besoin pour mieux comprendre l’investissement LMNP.

L’investissement LMNP,  de quoi s’agit-il ?

Investissement LMNP

L’investissement LMNP désigne un investissement immobilier réalisé sous le statut de la location meublée. Un investissement LMNP est ainsi l’achat d’un bien immobilier que l’on meuble dans l’objectif de le louer à un tiers en tant que meublé.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit être doté des différents mobiliers qui vont permettre au locataire d’y vivre convenablement (manger, dormir, se laver…) sans avoir à contribuer à l’ameublement. Le logement doit par exemple être doté de tables, de chaises, de lits, d’étagères de rangement… La liste des meubles obligatoires dans une location meublée est fixée par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

La mise en location pour un usage d’habitation peut, quant à elle, être saisonnier (résidence de tourisme, résidence affaires) ou permanent (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD).

Il est important de préciser que le LMNP est un investissement sur le long terme. Il s’envisage rarement dans un objectif de revente. En effet, pour profiter des avantages fiscaux du LMNP, il est nécessaire de conserver le bien assez longtemps.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Le loueur en meublé peut être considéré comme professionnel ou non professionnel, selon le montant des recettes locatives qu’il a encaissé. La loi ne définit pas concrètement le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce statut se déduit ainsi du statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Le statut de loueur meublé non professionnel s’applique aux investisseurs qui louent un bien immobilier meublé et à usage d’habitation autrement qu’à titre d’activité principale. Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, le bailleur doit remplir au moins l’une des conditions suivantes :

  • Ses revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an
  • Ses revenus locatifs ne doivent pas dépasser la moitié des revenus globaux par an (salaire, pension…).

Dans le cas contraire, l’investisseur passe automatiquement au régime de loueur meublé professionnel.

Pour obtenir le statut de LMNP, il faut déclarer la création de son LMNP et le début de son activité au Greffe du Tribunal de Commerce en remplissant le formulaire CERFA PO i. Cette déclaration permet d’obtenir un numéro SIRET. A noter que l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus nécessaire.

Les avantages d’investir en LMNP

De la même façon qu’un investissement immobilier classique, l’investissement en LMNP permet de se constituer un patrimoine immobilier, mais avec des prix d’acquisition plus faibles. Les logements sont souvent des petites surfaces et on peut trouver des offres à partir de 80 000 €. De plus, l’investisseur pourra financer l’acquisition en ayant recours au crédit. Cette démarche est intéressante étant donné que les mensualités seront partiellement amorties grâce aux loyers.

L’investissement LMNP est aussi un moyen d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Dans le cas d’un LMNP en résidences services, c’est par exemple le locataire-gestionnaire qui s’occupe de tout. Qui plus est, l’investisseur touche un revenu tous les mois, car le bailleur est tenu de lui verser les loyers même si la résidence n’est pas occupée (hors fermeture administrative). Il obtient ainsi des revenus complémentaires et réguliers faiblement imposés.

L’investissement LMNP présente plusieurs avantages, mais le volet fiscal est sûrement la partie qui attire le plus les investisseurs : mécanisme de l’amortissement réputé différé, remboursement de la TVA, réduction d’impôt de 11 % du montant grâce au dispositif Censi-Bouvard (plafonné à 300 000 €)… A noter que seuls les logements neufs dans la catégorie des résidences seniors, des résidences médicalisées et des résidences étudiantes sont éligibles à la loi Censi Bouvard.

Régime fiscal LMNP : les particularités ?

Fiscalité LMNP

L’investissement locatif en LMNP bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue. En effet, le statut LMNP permet à l’investisseur de percevoir des revenus locatifs qui ne seront pas ou peu imposés. Cela est possible grâce à un régime d’imposition spécifique et à un système d’amortissement.

Les revenus locatifs issus d’un investissement LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. C’est cette option qui fait que l’investisseur n’augmente pas sa tranche marginale d’imposition lorsqu’il investit en LMNP. Concrètement, si ses revenus sont inférieurs à 70 000 € par an, ils seront imposés au régime micro-BIC et aucune charge ne sera déductible. Le revenu net imposable est alors calculé après un abattement de 50 % (contre 30 % pour une location vide). Le régime micro-BIC est donc plus avantageux du moment que les charges déductibles n’excèdent pas 50 % des recettes.

Si les revenus dépassent le seuil des 70 000 €, c’est le régime BIC réel qui s’applique (ou sur option volontaire). L’investisseur pourra alors déduire de ses loyers les charges liées à son investissement telles que les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, la taxe foncière, la taxe d’habitation, les primes d’assurance… Il lui est aussi et surtout possible de déduire de ses revenus le montant des amortissements du bien immobilier et des biens mobiliers. Ce régime est particulièrement adapté pour les propriétaires dont les charges plus amortissements sont supérieurs à 50 % du revenu locatif. Afin de ne pas commettre d’erreur dans la tenue de la comptabilité et de l’édition du bilan annuel obligatoire, il est fortement recommandé d’avoir recours à un cabinet comptable.

Dernier avantage fiscal de taille qu’offre le statut LMNP : le propriétaire peut récupérer les 20 % de TVA payée sur le prix d’acquisition du bien immobilier à condition que l’investissement locatif soit effectué sur une résidence services neuve.

LMNP neuf ou LMNP ancien ?

En LMNP, vous avez la possibilité d’investir en LMNP neuf ou en LMNP ancien, aussi appelé LMNP occasion. Ces deux formes d’investissement LMNP présentent chacune leur lot d’avantages. A vous de choisir selon vos objectifs.

Les biens en LMNP neuf sont souvent vendus en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Il faut donc attendre un à deux ans de construction avant la livraison. Cela peut être problématique puisque vous ne percevez votre premier loyer que lorsque la résidence est exploitée.

En investissant dans un LMNP occasion, vous investissez dans une résidence déjà exploitée, ce qui vous permet de percevoir des revenus locatifs dès le lendemain de la signature chez le notaire. De plus, vous avez déjà une visibilité sur le niveau des loyers et des charges ainsi que sur la solvabilité du gestionnaire. En matière de rentabilité, un LMNP occasion est aussi plus intéressant, car il offre un rendement supérieur à un LMNP neuf. Cela s’explique entre autres par les prix d’achat plus élevés des logements neufs. On peut tout à fait obtenir des rentabilités supérieures à 5 %, voire 5,5 % en LMNP ancien.

Le LMNP neuf est en revanche adapté à ceux qui souhaitent réaliser un investissement avec réduction d’impôts. Il faudra cependant s’assurer de la qualité de l’exploitant, gage de la rentabilité de l’investissement. Le LMNP neuf offre également un taux d’occupation potentiellement plus important (s’il est bien situé), car le bien répond aux normes en vigueur et est donc plus attractif pour les locataires. Surtout, un bien LMNP neuf bénéficie des garanties constructeur de parfait achèvement et d’assurance décennale. Il ne nécessitera normalement pas de travaux de rénovation à la charge du propriétaire dans les 10 premières années. A noter également que les frais de notaires sont moins élevés pour l’acquisition d’un LMNP neuf (environ 3,5 %, contre 8 % en moyenne pour un LMNP ancien).

Dans quels biens pouvez-vous investir en LMNP ?

En location meublée, on a la location meublée classique et la location meublée de résidences services. Avec le statut LMNP, un particulier peut donc investir dans deux types de biens : les appartements ou maisons classiques loués en meublé et les logements en résidences services. La différence réside dans le fait que les résidences services doivent offrir 4 des services obligatoires, en plus de l’hébergement (accueil, ménage, petit déjeuner, blanchisserie). Dans le cas des résidences services, on peut réaliser un investissement LMNP dans l’une des catégories suivantes :

Contrairement à de l’immobilier classique, l’investissement dans ces résidences services offre un avantage considérable : l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion du bien. La gestion de la résidence est assurée par des exploitants professionnels. Le gestionnaire se charge de la mise en location du logement et verse au propriétaire un loyer régulier, chaque mois ou chaque trimestre. Le propriétaire profite également d’un rendement annuel fixe pendant neuf ou douze ans, car il est lié au gestionnaire par un bail commercial.

Investir en résidences senior

LMNP résidence senior

Destinées à accueillir les personnes autonomes à la retraite, les résidences seniors sont adaptées à la perte d’autonomie progressive. Elles proposent aux occupants différents services d’aide tels que la restauration ou le personnel de ménage. Ces résidences sont idéales pour les seniors à la recherche d’un cadre de vie agréable et sécurisé. La majorité des seniors estiment que ce type de résidence est un bon moyen de garder leur autonomie tout en bénéficiant de services disponibles 24h/24.

Les infrastructures sont aménagées de manière à faciliter le quotidien des seniors et leur permettre de profiter d’une retraite active. Les résidences seniors sont d’ailleurs situées au cœur des villes pour permettre aux seniors de profiter de la proximité avec les commerces et autres services.

Comme toutes résidences services, les résidences seniors sont gérées par des exploitants professionnels. Les loyers sont donc fixes quel que soit le taux d’occupation réel du bien et le risque de vide locatif est nul, car c’est le gestionnaire qui supporte les risques liés aux loyers (sauf fermeture administrative).

En prenant en compte l’allongement de l’espérance de vie en France et le vieillissement de la population, la classe d’âge des plus de 60 ans sera de plus en plus nombreuse. Ce qui fait de l’investissement en résidences senior un investissement à fort potentiel. De plus, les plus de 60 ans ont un pouvoir d’achat important.

Le LMNP en résidences de tourisme

Une résidence de tourisme désigne un logement prévu pour la location saisonnière meublée. Elle est destinée à accueillir des vacanciers et touristes dans des logements dotés des équipements nécessaires à leur vie quotidienne. En plus de l’hébergement, elle doit également proposer des services de réception, de restauration, de nettoyage des chambres, de fourniture de linge de maison, mais aussi des équipements de loisirs (piscine, terrain de tennis, sauna, hammam, jacuzzi, terrain de pétanque…).

Une résidence de tourisme est généralement composée de différentes chambres ou appartements au bord de la mer ou au sein d’une station de sport d’hiver, ou encore de bungalows situés à la campagne. On trouve aujourd’hui des résidences de tourisme un peu partout dans les zones touristiques à fort potentiel. Ces résidences sont très appréciées par les vacanciers grâce à leurs services mais aussi grâce à leurs prix moins chers que ceux des hôtels.

Investir en résidences de tourisme est tout à fait pertinent quand on sait que la France est la première destination touristique mondiale (elle accueille plus de 13 millions de vacanciers par an). Et grâce au bail commercial signé entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence, plusieurs points clés de l’investissement sont déjà connus à l’avance : recettes, dépenses, possibilité d’occuper le bien ou non…

Le LMNP en résidences étudiantes

Comme son nom l’indique, les résidences étudiantes sont des logements destinés aux étudiants. De ce fait, une résidence étudiante doit être occupée au minimum par 70 % d’étudiants. La plupart du temps, il s’agit de logements de type T1 ou T2 qui disposent de tous les équipements nécessaires à la vie courante : cuisine équipée, laverie… Ils peuvent aussi être dotés de cafétéria ou de salle de sport. En ce qui concerne les conditions, les résidences étudiantes doivent proposer au moins trois des services suivants : l’accueil, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et le petit-déjeuner.

Les résidences étudiantes sont habituellement situées à proximité des universités, mais également des commerces et des transports en commun. Investir dans un LMNP en résidences étudiantes est particulièrement intéressant du fait de l’augmentation du nombre d’étudiants qui quittent chaque année leur domicile familial pour aller vivre près des campus universitaires. Le nombre de logements étudiants en France étant insuffisant, la demande sur ce marché reste supérieure à l’offre.

L’investissement en LMNP étudiant peut être réalisé en neuf ou dans l’ancien, avec un avantage pour le LMNP ancien car la résidence est déjà en exploitation et peut générer des revenus immédiats. Dans les deux cas, pour s’assurer de la rentabilité de l’investissement, il faut prendre en compte plusieurs critères notamment l’emplacement de la résidence et la solidité de la société d’exploitation.

Investissement LMNP en résidences EHPAD

Les EHPAD, ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, sont des résidences services qui proposent une aide au quotidien aux personnes âgées dépendantes. Généralement situées en périphérie des villes, elles offrent aux pensionnaires différents services tels que le repas et les soins d’hygiène. Contrairement au LMNP en résidences senior, les résidences EHPAD proposent des prestations médicalisées. On notera la présence permanente d’un personnel de santé (médecins, infirmières et aides-soignantes).

Investir en LMNP dans une résidence EHPAD vous permet l’encaissement d’un revenu régulier sans les risques d’un investissement immobilier classique : recherche de locataires, gestion des impayés, vacances locatives… C’est aussi une solution intéressante pour préparer votre retraite. En effet, l’investissement LMNP en EHPAD permet à l’investisseur d’encaisser des loyers nets de fiscalité dans la durée grâce à l’amortissement comptable.

Comme le cas de l’investissement LMNP en résidence senior, l’investissement en EHPAD permet de se positionner sur un secteur qui bénéficie du vieillissement de la population et du manque de logements par rapport à une demande toujours en croissance. A noter que les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes sont soumis à une autorisation de la préfecture.

Investir en résidences d’affaires

LMNP résidence services

Les résidences d’affaire visent les hommes d’affaires en déplacement qui recherchent un logement équipé et fonctionnel durant leur séjour. Elles ciblent aussi les touristes qui recherchent un logement temporaire en ville pour visiter ou pour assister à des manifestations culturelles et sportives. Elles leur offrent tout le confort nécessaire au quotidien. Les résidences d’affaires sont aussi très prisées par les entreprises qui veulent assurer le confort de leurs salariés durant leur mission. Ce sont surtout des employés de grands groupes internationaux en mission ou en formation qui séjournent dans ces résidences.

A part les services de réception ou de ménage, les résidences d’affaires proposent également des équipements adaptés à un usage professionnel : salle de conférence, connexion internet à haut débit… Cela permet aux professionnels de séjourner dans un logement propice au déroulement de leurs affaires. A prestations similaires, ces résidences affichent un prix plus avantageux que celui d’un hôtel. C’est d’ailleurs l’une des raisons qui justifient la stabilité de leur taux d’occupation.

Le marché du tourisme d’affaires est un secteur très dynamique, ce qui fait de l’investissement LMNP une alternative d’investissement intéressante. Parmi les points à vérifier avant d’investir dans un LMNP en résidence d’affaires, on peut citer la renommée du gestionnaire, la qualité des services proposés ou encore l’emplacement du bien. Les résidences d’affaires les plus rentables se trouvent généralement au cœur des quartiers d’affaires ou en centre-ville, à des emplacements stratégiques : proche de l’aéroport, de l’autoroute ou encore d’une gare. Cela permet aux professionnels de profiter d’une bonne desserte de transport.

Vos questions, nos réponses.

Au fil des années, nous avons répondu à toutes les questions que se pose un investisseur LMNP avant de se décider. Pour vous permettre d’avancer nous vous présentons les réponses aux questions les plus courantes ci-dessous.

Pour commencer, répondons à la question « Pourquoi investir en LMNP  ? »

Le LMNP correspond à 2 types d’approches financières : la constitution de patrimoine ou la génération d’un complément de revenu. C’est en fonction du patrimoine dont dispose l’investisseur mais aussi de l’âge, de la profession et de l’endettement qu’il va se situer dans l’une ou l’autre catégorie.

Ainsi, un investisseur immobilier qui est à moins de 5 ans de sa retraite sera plutôt dans une logique de complément de revenus à court terme. Un investisseur de moins de 50 ans sera certainement plus, quant à lui, dans une logique de constitution de patrimoine. Le premier utilisera donc les revenus défiscalisés générés par son investissement LMNP pour compléter des revenus professionnels et le second utilisera les loyers LMNP pour rembourser le crédit immobilier qu’il aura souscrit.
Dans les 2 cas, le statut LMNP va permettre de bénéficier d’une optimisation fiscale des revenus générés voire d’une défiscalisation qui va permettre de maximiser le rendement global de l’investissement.

Comment investir en LMNP ?

Un investissement locatif meublé peut se faire en immobilier classique, sous condition qu’il soit éligible à la location meublée (cf autorisation d’urbanisme et de copropriété) ou en résidence de services (résidence de tourisme, résidence affaire, résidence médicalisée, résidence EHPAD, résidence étudiant, résidence senior).

L’investissement en résidences de services permet la récupération de la TVA LMNP sous réserve que la résidence de services offre au moins 3 des 4 services obligatoires (ménage, accueil, petit déjeuner, laverie). La location se fait par bail commercial LMNP, signé entre le propriétaire et la société qui prend à bail toute la résidence pour l’exploiter.

Il est possible d’investir en LMNP neuf ou LMP LMNP occasion

Investir dans un appartement neuf permet de bénéficier de la réduction d’impôts sur le revenu au titre de la défiscalisation Censi Bouvard, aussi appelée LMNP Scellier. Nous détaillons le mécanisme de cette réduction d’impôts à la page LMNP Scellier Censi Bouvard.

Le LMNP ancien consiste à investir dans des biens déjà livrés et en exploitation en reprenant le bail LMNP en cours. S’il ne permet pas de bénéficier d’une défiscalisation immobilière, le LMNP ancien permet de générer des revenus non imposables ou quasiment non imposables (selon le financement réalisé). Cette défiscalisation est obtenue grâce à l’utilisation de l’amortissement comptable que nous détaillons dans notre article LMNP amortissement.

Nous vous renvoyons pour plus de précisions à notre article dédié au LMNP ancien.

LMP ou LMNP ?

Choisir d’investir en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou en LMNP dépend essentiellement désormais des revenus professionnels dont dispose l’investisseur. En effet, pour être éligible au LMP, il faut que les revenus du LMP représentent plus de 50 % des revenus professionnels et minimum 23.000 €. Autant dire que les avantages du LMP (exonération d’ISF, droit de succession réduits…) sont désormais quasiment réservés aux retraités. Pour approfondir le sujet du LMP, nous vous invitons à consulter notre article dédié au LMP.

Est-il intéressant d’investir en LMP LMNP en SARL de famille ?

L’intérêt majeur de la SARL de famille se situe au niveau de la transmission du patrimoine puisqu’en SARL de famille, il est possible de transmettre les parts de SARL et non les biens immobiliers constituant le patrimoine LMP ou LMNP de la SARL, ce qui est plus commode. Nous vous invitons à lire notre page dédiée pour faire un point détaillé sur le LMNP en SARL de famille.

Dans quel type de résidence investir ?

Tout d’abord, il faut valider les critères de base de tout investissement locatif. Il faut donc choisir un gestionnaire qui corresponde à votre profil de risque, un emplacement adapté par rapport à la fonction de la résidence et dans un lieu où il y a un marché porteur pour l’activité de la résidence services.

Une fois ceci fait, le choix d’opter pour un LMNP tourisme, investissement EHPAD, LMNP senior, LMNP étudiant ou un investissement maison de retraite est plus subjectif et va dépendre de la sensibilité de l’investisseur LMNP.

Comment déterminer la rentabilité d’un investissement LMNP ?

Afin de pouvoir déterminer la rentabilité de tout investissement locatif, il faut faire une / des simulation(s) d’investissement locatif. L’investissement LMNP n’y échappe pas et c’est la raison pour laquelle nous avons mis à votre disposition un outil gratuit pour faire votre simulation LMNP.

Nous avons ajouté à chaque annonce LMNP ou LMNP ancien un bouton de simulation pour vous permettre de rapidement faire une simulation financière fiable personnalisée.

Si vous n’avez pas trouvé la réponse à votre question, demandez notre guide gratuit investissement LMNP.

Conclusion

A la question « Faut-il investir en LMNP ? », notre réponse est évidemment oui, car acheter pour louer est une stratégie d’investissement immobilier intéressante et le LMNP est un statut qui permet d’optimiser le rendement fiscal de l’investissement immobilier. Sur le long terme, la différence par rapport à un investissement non optimisé est conséquente.

Pour aller plus loin dans votre projet d’investissement et bénéficier d’une étude personnalisée, contactez-nous !

RECHERCHER UN BIEN

à


ALERTES NOUVEAUX BIENS

Ne passez pas à côté d'une opportunité ! Recevez les alertes nouveaux biens mis en vente, dans votre boite mail !


RECEVEZ nos ALERTES NOUVEAUX biens mis en vente