Jusqu’ici, les critères de distinction entre Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) étaient quelque peu confus pour les investisseurs. Au fil des décisions de justice, les critères de distinction ont évolué, ce qui n’est pas toujours rassurant. Mais avec la loi de finances 2020, l’État entend clarifier la situation de ces investisseurs. Il apporte certaines précisions.
Les anciens critères de distinction entre LMNP – LMP
La loi de finances 2020 apporte des précisions quant aux critères de distinction entre LMNP et LMP. Mais avant cette loi, les investisseurs se développaient dans une ambiguïté juridique. En effet, les conditionnalités liées à la classification du placement étaient définies par la jurisprudence.
Les critères de distinction avant le 08 février 2018
Avant la décision du 08 février 2018, trois critères permettaient aux investisseurs de se placer sur le statut de LMNP ou de LMP. Ils portent sur :
- l’inscription au registre du commerce et des sociétés : si l’investisseur est inscrit dans cette liste, il est qualifié de LMP ;
- le montant des recettes annuelles des membres du foyer fiscal : pour être en LMNP, les recettes annuelles ne doivent pas excéder les 23 000 euros ;
- les recettes de plus de 23 000 euros sont soumises à l’impôt sur le revenu. Ils feront partie des traitements et des salaires.
Les modifications apportées par l’arrêt du 08 févier 2018
L’arrêt du conseil constitutionnel du 08 février 2018 apporte certaines modifications quant aux critères de distinction entre LMP et LMNP. Il précise que l’inscription au RCS n’est plus obligatoire pour être un loueur professionnel.
Concrètement, les LMNP qui ont fait le choix de ne pas s’inscrire au RCS en tant que loueur professionnel sont automatiquement qualifiés de professionnels. Cette décision du Conseil constitutionnel pose alors de nouveaux critères. Ces derniers portent sur le montant des recettes annuelles provenant de l’activité et de l’imposition des recettes.
La loi de finances 2020 vient apporter plus de précisions afin de distinguer un LMNP d’un LMP. Elle régularise la situation des investisseurs.
Des clarifications apportées par la loi de finances 2020
Dans le cadre de la loi de finances 2020, le législateur clarifie la situation des investisseurs en supprimant complètement le critère portant sur l’inscription au RCS. À partir du 1er janvier 2020, cela ne constituera plus une condition pour être qualifié de Loueur Meublé Professionnel.
Cette précision apparaît comme une officialisation de l’arrêt du Conseil constitutionnel. Pour les investisseurs, le véritable problème réside dans les conséquences fiscales de cette législation. En effet, ceux qui détiennent une location meublée en direct, en dehors des résidences services, craignent les conséquences sociales de cette législation.
Le véritable problème est que cette loi de finances apporte des modifications à l’article 155 du code général des Impôts. Pourtant, la loi sur le financement de la sécurité sociale ne touche pas l’article 611-1 sur la sécurité sociale. Pour rappel, cet article mentionne les critères retenus pour l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants pour les LMP et les LMNP.
Ces articles indiquent que les loueurs en meublé de location saisonnière percevant des recettes de plus de 23 000 euros par an et les loueurs en meublés de location (résidence principale du locataire) doivent profiter du SSI. Ils doivent cependant remplir les conditions fixées par l’article 155 du CGI. Pourtant, le critère qui y est mentionné a été supprimé par la loi de finances de 2020. Le mystère reste alors entier pour les investisseurs concernés par cette mesure.
La location en résidences de services est-elle toujours intéressante ?
Après l’entrée en vigueur de la loi de finances 2020, les investisseurs particuliers se posent des questions sur l’attractivité ou non de la location en résidences services. En effet, cette législation les concerne directement. La question se pose alors de savoir si ce type d’investissement est toujours intéressant ou s’il faut se tourner vers une autre alternative.
À vrai dire, la loi de finances 2020 ne touche pas les avantages d’un investisseur en LMNP dans les résidences services. Il peut par exemple déduire les frais d’acquisition de l’immeuble à son revenu imposable. Le loueur meublé peut enlever les frais d’acte notarié, les frais de garantie, les émoluments du notaire ou encore la rémunération des intermédiaires.
Rappelons également que l’un des principaux avantages de la location en résidences services est que l’investisseur se passe des soucis de gestion. Il se limite juste à l’acquisition, puisque le bien meublé sera géré par une société spécialisée dans le domaine. L’investisseur n’aura donc pas de contraintes de gestion. Toutes les tâches afférentes à la gestion du bien seront assurées par l’exploitant.
