Investissement LMNP ancien

Dans le secteur immobilier, le marché de l’ancien commence à gagner du terrain. Avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel, il offre plusieurs opportunités favorables aux investisseurs. Quels sont ces avantages ?

Rappel du principe

Tout comme dans le marché du neuf, l’obtention du statut LMNP ancien implique quelques conditions à respecter :

des recettes annuelles inférieures à 23.000 euros

des revenus fonciers qui ne dépassent pas 50% des revenus globaux du foyer fiscal

l’acquisition d’un meublé déjà exploité à but locatif

confier l’exploitation du bien à un gestionnaire

L’investissement LMNP ancien peut concerner plusieurs types de résidences comme l’établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes ou EPHAD, les résidences pour seniors, étudiantes ou encore touristiques. Afin de réussir son projet immobilier en LMNP occasion , il convient ainsi d’analyser le marché avant de se lancer.

LMNP ancien  : des loyers faiblement imposés

Dans le cadre LMNP, les revenus perçus par les acquéreurs d’immobiliers anciens sont quasiment non imposables puisque la loi leur autorise à :

déduire la totalité des charges liées au bien immobilier sur leurs recettes comme l’intérêt d’emprunt, les primes d’assurance, les frais d’acquisition, etc.

Bénéficier du régime d’amortissement du bien qui s’étale sur 25 à 30 ans et des mobiliers qui prend effet sur une dizaine d’années. Les revenus locatifs à déclarer sont ainsi réduits. En d’autres termes, le montant de la base imposable est moins important. À noter qu’en cas de revente, les amortissements du bien sont remis à zéro. L’acheteur peut donc amortir l’immobilier par rapport au prix d’achat.
Ces dispositifs fiscaux peuvent alléger partiellement les charges fiscales à déduire sur les recettes locatives. Cependant, dans certains cas, l’investissement LMNP ancien permet d’aboutir à la défiscalisation totale des revenus de l’acquéreur durant de longues années. C’est le meilleur moyen de bénéficier d’une stabilité fiscale sur le long terme.

Les atouts particuliers de l’investissement LMNP ancien

Le marché ancien présente des conditions avantageuses qui ne sont pas forcément proposées dans le marché du neuf. De quoi s’agit-il ?

Des emplacements dans le cœur des grandes villes

Dans la plupart des cas, les meublés anciens sont le plus souvent situés dans des endroits privilégiés où les demandes locatives sont souvent élevées et les commodités se trouvent à proximité. La majorité des logements anciens sont vendus par des retraités qui souhaitent changer de cadre de vie.

Des investissements plus rentables

L’investissement en LMNP ancien permet d’acquérir un immobilier à un prix attractif. En général, le coût d’acquisition des biens anciens est 20% inférieur à celui des résidences neuves. À cela s’ajoute une rentabilité plus intéressante qui tourne autour de 4,5 % à 5,3 %.

Des revenus immédiats

En achetant un immobilier ancien qui est effectivement construit, le nouvel acquéreur peut percevoir le loyer dès la signature de l’acte de vente effectuée. À la différence de l’immobilier neuf, sa mise en location peut être réalisée dès le lendemain sans attendre le délai de livraison (12 à 36 moins).

Des gestions de référence

À l’inverse des immobiliers neufs, les biens anciens sont déjà exploités au moins une fois avant d’être vendus. Le nouveau propriétaire peut ainsi avoir l’historique des charges. Grâce à celui-ci, le montant des charges est déjà évalué et il est plus facile de ramener le tarif du loyer à un niveau correct.