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COVID 19 – changer la destination d’un immeuble en investissement LMNP

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COVID 19 – changer la destination d’un immeuble en investissement LMNP

 

La destination de l’immeuble est un point essentiel à vérifier avant d’investir dans une location meublée. En effet, elle définit la fonction de l’immeuble et l’usage qu’on peut en faire. De nombreux copropriétaires en résidence de tourisme pensent par exemple à tort qu’à l’échéance du bail commercial, le bien devient un bien immobilier classique.

La destination de l’immeuble, une garantie des droits des copropriétaires

La destination de l’immeuble limite les copropriétaires dans l’usage de leur lot. Un immeuble peut par exemple être à usage unique d’habitation, destiné à l’exercice d’une activité professionnelle… On peut aussi trouver des immeubles à destinations mixtes : habitation/usage professionnel/commerce ; autrement dit, des immeubles à usage d’habitation mais qui abritent des locaux professionnels.

La destination de l’immeuble est en quelque sorte la garantie de la protection des intérêts de tous. A titre d’exemple, le copropriétaire ne peut pas installer des bureaux dans un immeuble à usage unique d’habitation. De même, un immeuble exclusivement destiné à l’usage de résidence hôtelière avec services ne peut pas être loué en tant que résidence principale. Et à la vente, il faudra également que le vendeur indique la restriction d’usage. Ce qui peut avoir un impact sur le prix de vente du bien.

Changer la destination d’un immeuble peut pourtant être une alternative intéressante dans certains cas. En cas de défaillance de l’exploitant d’une résidence de tourisme par exemple, les copropriétaires retrouvent la pleine liberté d’exploiter leurs lots. Ils peuvent alors envisager de sortir du régime du bail commercial pour louer leur bien en résidentiel. Mais peuvent-ils vraiment changer la destination de l’immeuble et louer le bien librement ?

Changer la destination d’un immeuble, possible mais pas évident

Changer la destination d’un immeuble, possible mais pas évident

Pour savoir si on peut ou non modifier la destination de l’immeuble, il faut avant tout se référer au règlement de copropriété. La destination de l’immeuble est en effet un élément contractuel fondamental de l’immeuble en copropriété. Le copropriétaire ne peut pas la modifier à sa guise.

Modifier la destination d’un immeuble dans une location meublée en copropriété est donc possible si le règlement de copropriété l’autorise. Parmi les conditions souvent évoquées : la modification de la destination d’un lot ne doit pas être contraire à la destination de l’immeuble et elle ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Mais pour espérer modifier la destination d’un immeuble, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Et la décision doit être prise à l’unanimité des copropriétaires… une autorisation difficile à obtenir dans la pratique. Parallèlement, il doit également effectuer une démarche auprès des services d’urbanisme pour lever la restriction d’usage et modifier le zonage du Plan Local d’Urbanisme ou PLU.

Modifier la destination de la copropriété est donc très difficile, voire impossible, pour les copropriétaires d’une résidence de services puisqu’ils doivent obtenir un vote à l’unanimité. D’où l’importance de bien vérifier la destination de l’immeuble dans le règlement de copropriété avant d’y investir son argent.

Impact du COVID19 sur le changement de destination d’un immeuble

COVID 19 – changer la destination d’un immeuble en investissement LMNP

Avec la pandémie et l’impact fort qu’elle a à court terme sur le secteur du tourisme, certains exploitants de résidences de tourisme vont être contraint de résilier les baux faute de pouvoir payer les loyers.

Dans ce contexte, le changement de destination de l’immeuble sera facilité pour les propriétaires puisqu’il n’y aura plus la problématique du bail commercial (résilié).

Il s’agit là aussi d’une opportunité de plus-value pour les copropriétaires (le prix des biens hors bail commercial étant supérieur à celui avec bail) qui devrait facilement les mettre d’accord pour ce changement de destination.

Restera bien sûr les pouvoirs publics à convaincre, ce qui se révèlera plus ou moins facile selon les cas mais pour les investisseurs ambitieux, il y a là une réserve de plus-value importante à réaliser.

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