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Comment investir en LMNP ancien en 2018 ?

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Comment investir en LMNP ancien en 2018 ?

 

L’investissement en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une fiscalité plus incitative que la location nue.

C’est un fait depuis plus de 70 ans.

Le LMNP serait-il menacé en 2018 ?

Quelles sont les réformes appliquées en 2018 ?

Comment investir de manière intelligente en LMNP ?

 

Autant de questions qu’on nous pose tous les jours et pour lesquelles nous vous apportons des réponses.

 

Pourquoi investir en LMNP ancien plutôt que dans l’immobilier neuf ?

 

La Location meublée non professionnelle (LMNP) fait référence aux biens immobiliers qui ont été déjà achevés et qui ont été proposés à la location au moins une fois avant d’être remis sur le marché.

Afin de bénéficier du titre de LMNP, les biens en question doivent être des biens locatifs meublés.

Il est possible d’opter pour la gestion directe (un bien d’habitation que l’on loue directement ou via une agence) ou pour la gestion indirecte via les résidences proposant des services (résidences pour seniors, résidences pour étudiants, résidences touristiques et EHPAD).

L’avantage de la gestion indirecte avec des biens LMNP en résidences de services réside dans l’absence ce tracas à gérer (fuites, dégradations…), la permanence du locataire pour la durée du bail commercial, l’absence de frais liés à la recherche de nouveaux locataires et la moindre taxation des revenus (pas de CFE notamment).

Enfin, la locataire est dans ce cas une société (comme Pierre et Vacances, Studea ou Orpea par exemple) et que le bail ne tombe pas sous le coup des mesures de protections des locataires très défavorables aux propriétaires.

Alors ? Pourquoi l’ancien ?

L’investissement dans les LMNP qui ont déjà été loués se révèle plus intéressant que dans les biens qui n’ont jamais été exploités.

En effet, cela permet de disposer d’informations importantes (charges locatives, taxe foncière, loyer, etc.) et ainsi d’éviter les mauvaises surprises à l’arrivée.

Par ailleurs, l’investissement dans l’ancien est définitivement plus avantageux par rapport au neuf.

L’on peut compter une différence de près de 20% pour une rentabilité entre 4 et 6%.

Enfin, l’acquéreur peut bénéficier d’un avantage fiscal puisque le LMNP ancien bénéficie du régime des amortissements, le propriétaire pourra ainsi bénéficier de revenus fortement défiscalisés (et totalement défiscalisés dans beaucoup de cas).

De nouvelles réformes pour 2018

Pour l’Etat, c’est la chasse aux économies, vous l’aurez certainement remarqué.

La Loi Censi-Bouvard maintenue mais restreinte.

La Loi Censi-Bouvard 2017 s’adresse aux contribuables français qui souhaitent investir dans les LMNP en résidences de services (hors résidences de tourisme) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017.

Elle permet en effet à ces derniers de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix du bien et de récupérer la TVA directement sur le montant de l’investissement.

Plus concrètement, le régime Censi-Bouvard 2017 permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ hors taxe.

Celle-ci est de 11% du prix hors taxe pour les LMNP et s’étale sur une durée de neuf ans.

Si l’impôt payé par le contribuable ne permet pas de combler la réduction d’impôt alors, il reste possible de reporter le solde sur une durée de six ans.  Cependant, pour bénéficier de ce report, le logement devra encore être proposé en location pendant cette durée.

Voilà pour le cadre fiscal.

Jusqu’il toutes les résidences de services en bénéficiaient.

A compter de 2017, les résidences de tourismes n’en bénéficient plus. Seules les résidences médicalisées (EHPAD), résidences seniors et résidences étudiants en bénéficieront.

Le Micro BIC

 

Les démarches à suivre pour investir en LMNP en 2018

Pour devenir un loueur en meublé non professionnel en 2018, il faut déjà acheter un bien immobilier, le meubler et le louer.

Cependant, pour pouvoir profiter du statut LMNP, il faudra immatriculer le bien, obtenir un SIRETP et réaliser toutes les démarches administratives y afférant. En ce qui concerne la cotisation foncière des entreprises, les nouvelles réformes de 2017 annonçaient un montant minimal à payer de 203€ pour chaque municipalité.

Pour le calcul, la valeur locative du ou des biens acquis sera prise en compte et pour ceux qui ont des logements dont le total du montant du loyer a dépassé les 100 000 € sur une année, les charges seront un peu plus élevées.

Le taux d’imposition du loueur en bien meublé non professionnel devra ensuite appliquer son taux d’imposition à la cotisation minimum.

Une personne qui bénéficie d’une réduction d’impôt à hauteur de 30% avec une cotisation minimale fixée par la commune à 300€ devra ainsi s’acquitter d’un CFE de 100€.

Ceux qui n’ont pas eu de locataires sur une durée de plus de trois mois pourront, quant à eux, bénéficier d’une exonération.

Enfin, il est à noter que les propriétaires de LMNP en résidences de services ne sont pas assujettis à la CFE.

Qu’en est-il du RSI?

Il est aussi à noter que le LMNP en gestion directe est dans le collimateur de l’Etat et plus particulièrement pour le tourisme saisonnier.

En effet, le nombre de biens loués en LMNP en saisonnier a fortement augmenté depuis l’arrivée d’Airbnb et consorts sur le marché.

L’Etat veut donc récupérer une part du gâteau et va essayer de mettre en place une affiliation obligatoire au RSI des LMNP qui ont une activité de location saisonnière.

Si cette mesure venait à être adoptée, l’intérêt du LMNP en résidence de services) non touché par cette disposition, serait donc décuplé par rapport au LMNP en location saisonnière.

D’ici là, pour les cotisations au RSI, il faut savoir que ce ne sont pas tous les professionnels inscrits au registre du commerce qui y sont actuellement soumis.

Les dernières réformes ont permis d’établir qu’il faut être reconnu comme professionnel par les impôts et être inscrit en tant que commerçant pour être affilié au RSI.

A l’heure actuelle, seuls les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) et les loueurs meublés en location directe (type location saisonnière) sont soumis aux cotisation RSI qui représentent 43% des bénéfices imposables pour un montant minimum de 845€ et 1197 € par an.

Là encore, les propriétaires non professionnel en gestion locative indirecte (type LMNP en résidences de services) ne sont pas soumis au RSI.

 

Est-il intéressant de passer par une SCI pour faire votre investissement locatif ?

 

Les SCI continueront de séduire en 2018, mais un cumul avec les LMNP doit être pensé avec minutie.

En effet, même si les avantages fiscaux des SCI les rendent incontournables, il faut savoir que s’ils sont utilisés dans le but de développer une activité de LMNP alors, le statut change.

En effet, l’activité est commerciale et nécessite d’opter pour le régime d’imposition à l’IS (Impôt sur les Société) dont le régime d’imposition des plus-value est beaucoup moins intéressant que celui des particuliers.

Pour éviter les mauvaises surprises à l’arrivée tout en continuant à bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, il faudra penser à se tourner vers une SARL de famille qui s’avère nettement plus avantageuse et définitivement moins risquée.

Il est important de rappeler que le dispositif Loi Censi-Bouvard sera applicable jusqu’au 31 décembre 2017, que ce soit pour les résidences d’étudiants, de personnes âgées ou de personnes handicapées proposant des services particuliers (notamment les EHPAD).

Le dispositif Loi Censi-Bouvard ne sera toutefois plus applicable aux résidences de tourisme classées comme nous l’avons vu plus haut. En ce qui concerne les conditions d’octroi, l’exploitant devra louer l’établissement ou la résidence sur une durée de 9 ans au minimum.

 

En synthèse, investir en LMNP en 2018 est une bonne solution mais il faudra être vigilant quant à l’opportunité de choisir la gestion directe (type location saisonnière) ou la gestion indirecte (type résidences de services).

Pour comparer les options qui s’offrent à vous il sera encore plus déterminant en 2018 de prendre en compte les paramètres financiers d’un projet après imposition mais aussi en tenant compte de vos aspirations, temps disponible et stratégie envisagée (stratégie de plus-value ou de rente par exemple).

 

Si cet article vous a intéressé, vous pouvez nous le faire savoir dans le commentaire ci-dessous et nous y poser vos questions éventuelles.

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