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Synthèse marché des seniors

 

Les clés pour réussir son investissement en résidence senior

Le vieillissement de la population fait partie des préoccupations politiques et médiatiques, en France et dans le monde entier. Et parmi les questions qui se posent, le thème du logement est au centre des débats. Le marché des seniors est devenu « l’or gris » du marché immobilier. Mais avant d’investir en résidence senior, mieux vaut connaître les réalités du marché !

  • Les réalités démographiques actuelles 

La France figure dans la liste des pays où l’espérance de vie est élevée : 84,8 ans pour les femmes et 78,4 ans pour les hommes. En 2013, elle comptait plus de 15 millions de personnes de plus de 60 ans, soit 24 % de la population. L’INSEE a réalisé une projection de l’évolution démographique du pays qui prévoit qu’en 2040, un Français sur trois aura plus de 60 ans. Cette étude confirme que le vieillissement de la population est une réalité. Ce vieillissement est dû à l’allongement de l’espérance de vie et à la baisse de la mortalité. C’est aussi la suite logique du baby-boom de 1945 – 1975, qui a généré le papy-boom de 2005 – 2035.

Source: Insee Première - Février 2014

Source: Insee Première – Février 2014

Face à cette évolution, il est plus qu’évident de s’adapter aux besoins de cette population. D’ailleurs, un projet de loi d’adaptation de la société à l’allongement de la vie est aujourd’hui au cœur des préoccupations. L’Etat encourage les investissements dans ce type de résidence. Il a d’ailleurs mis en place divers dispositifs de défiscalisation : la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard ou la loi Demessine.

A noter que ce sont les personnes dont l’âge dépasse les 60 ans qui sont considérés comme seniors. Ils sont répartis en 3 catégories :

  • Les jeunes seniors, dans la tranche d’âge entre 60 et 74 ans ;
  • Les seniors autonomes âgés de 75 ans ou plus, qui sont fragilisés mais encore valides ;
  • Les seniors non-autonomes.

Pour chaque catégorie, les besoins sont différents. Les jeunes seniors recherchent le confort immobilier et matériel. Ils aiment ressentir le besoin de sociabilité tout en gardant leur indépendance. Les seniors autonomes recherchent quant à eux la proximité des services de santé et la sécurité matérielle.

  • Investir en résidence senior

Investir en locatif dans des résidences seniors est source de revenus complémentaires, générés par des locataires stables. C’est le meilleur moyen de préparer une retraite stable.

Apparu vers la fin du 20è siècle, le concept des résidences seniors est aujourd’hui en plein essor en France. Une étude XERFI de 2013 a dénombré 374 résidences et villages seniors. Comparé à la demande croissante, ce chiffre est encore loin de satisfaire les besoins. Mais l’évolution du concept a su accompagner l’évolution démographique de la population française.

Actuellement, le souhait d’intégrer une résidence senior est parfaitement accepté chez les 50 ou 60 ans, avis conditionné par la qualité des services au sein de ces résidences, l’emplacement et la sécurité. Ce concept est considéré à 50 % comme la formule idéale par les populations de cette tranche d’âge. Cette prise de conscience est surtout due à l’évolution majeure de la société : éclatement de la cellule familiale, distance parents-enfant, peur de la solitude…

  • Ce qu’il faut savoir avant d’investir en résidence senior

Pour optimiser la performance de votre investissement, vous devez considérer quelques points importants, à commencer par l’emplacement de la résidence.

Les seniors accordent une attention particulière à l’emplacement de la résidence par rapport à leur domicile. Ils privilégient le cadre de vie connecté et non éloigné de la société. L’inquiétude de perdre les liens sociaux avec les enfants ou leur entourage les motive à choisir des résidences en centre-ville, dans les grandes ou moyennes agglomérations. Ils réclament aussi des services variés : activités sportives et culturelles…

Autres points importants à voir, le prix d’acquisition de la résidence et le choix de l’exploitant. L’expérience de l’exploitant donne en effet une meilleure image à son exploitation. En confiant la gestion à un exploitant expérimenté via un bail commercial, vous pouvez profiter d’une gestion simple et sécurisée. Attention, le bail commercial doit être passé au crible avant sa signature. Veillez notamment à bien répartir les charges et le niveau du loyer indexé. Si le bail est en bonne et due forme, l’exploitant se charge de la gestion, de l’entretien et de la location.

  • Le trio gagnant du modèle d’exploitation

Si pour le modèle traditionnel la gestion est assurée par un syndic, le nouveau modèle de gestion devrait être tripartite. Ce modèle de gestion lie entre autres l’investisseur, le gestionnaire et les locataires. Il apporte la solution idéale :

  • Expertise du gestionnaire sur le marché : connaissance des attentes du client, du prix, des nécessités…
  • Prise en charge des frais quotidiens pour l’entretien du bien par le gestionnaire : les soins apportés au mobilier, les travaux d’embellissement…
  • Bail de 9 ans engageant le gestionnaire au paiement des loyers malgré les fluctuations du taux d’occupation,
  • Entretien régulier assuré par le gestionnaire.

 

  • Les résidences seniors, un secteur à fort potentiel

Même si le concept n’est pas récent, les résidences seniors ont largement changé les idées reçues sur les maisons de retraite. La formule résidence senior est même sollicitée par une clientèle de plus en plus large. Pour les seniors, ces résidences offrent un équilibre parfait entre liberté, services et indépendance.

L’évolution de la mentalité a largement influé sur le nombre de clients potentiels pour ces résidences. Les seniors anticipent déjà leur vieillissement en pensant à leur domicile. Pour 74 % d’entre eux, un changement de domicile est nécessaire. Pour 20 %, vivre dans une résidence senior est la solution qui répond le mieux à leurs besoins. Mais jusqu’à maintenant, l’offre ne peut pas encore couvrir pleinement cette demande.