Blog - Création Développement Patrimoine

Trouvez où Investir en résidence étudiante grâce à l'opération Campus !

2012-03-07T20:20:24Z

De quoi s'agit t'il ?

L'opération Campus représente un investissement de cinq milliards d'euros dans l'immobilier universitaire destiné à faire émerger des campus aux meilleurs standards internationaux. C'est l'une des actions emblématiques pour la revalorisation de l'attractivité de l'université. Pour la première fois, les universités disposent, dans la durée, d'une dotation pérenne pour mener à bien leurs projets immobiliers et entretenir leurs bâtiments.

Ces chantiers dessinent les nouveaux visages des campus du XXIème siècle, au bénéfice des étudiants, des chercheurs, des enseignants et des personnels des universités.
Ils amélioreront la vie sur les campus : nouvelles bibliothèques universitaires ouvertes à toute heure, nouveaux restaurants universitaires, création de campus verts…

Cette opération connaît une accélération :
106 chantiers ont démarré aujourd'hui contre 17 début 2011. D'ici le mois d'avril 2012, 1,8 milliard d'euros de travaux auront été engagés.

Quelles villes sont concernées par l'opération Campus ?

• Bordeaux sur le site Talence-Pessac-Gradignan.
• Grenoble
• Montpellier
• Strasbourg I
• Toulouse.
• Aix-Marseille
• Paris-Aubervilliers
• Saclay).
• Paris intra-muros
• Lille

Les campus prometteurs et innovants bénéficient aussi de dotations :

Cinq projets ont bénéficié de la mention « campus prometteurs », campus à fort potentiel scientifique et pédagogique, dont l'Etat s'engage à renforcer la vocation de pôle structurant pour leur territoire :
• Créteil,
• Marne-la-Vallée,
• Bretagne,
• Nantes,
• Nice- Sofia Antipolis
• Clermont-Ferrand.
Une mention « campus innovants » a été accordée à quatre projets qui se sont illustrés par leur qualité :
• Valenciennes,
• Le Havre,
• Cergy,
• Dijon.

Choisir ces villes pour investir dans l'immobilier en résidence étudiant est assurément une bonne idée les campus ainsi créés vont indéniablement avoir une meilleure visibilité internationale ce qui sera à terme vecteur de plus-value.

Sources et informations complémentaires : http://www.enseignementsup-recherche.gouv.fr/cid56024/l-operation-campus-plan-exceptionnel-en-faveur-de-l-immobilier-universitaire.html

Classement 2012 des gestionnaires EHPAD résidences médicalisées

2012-02-17T10:08:31Z

Comme chaque année, le Mensuel des Maisons de Retraite publie son classement 2012 des EHPAD (résidences médicalisées) privées.

La concentration du secteur s'est poursuivie tout au long de l'année 2011 et cette année ORPEA retrouve sa place de leader devant le groupe DVD et Korian.

Au total le secteur des EHPAD commerciaux comptabilise 114 000 lits dont 64% sont gérés par les 15 premiers groupes. I lest à noter que le secteur commercial ne représente que 21% du total des lits EHPAD en France.

Si la concentration se poursuit on observe une stabilité dans le top 15 qui est occupé depuis 1998 par les mêmes sociétés (à des places différentes) ou par des dirigeants intervenant aux commandes de divers groupes.

Concentration du secteur oblige, des groupes présents au classement 2011 en on donc disparu en 2012. C'est le cas du Groupe Aplus Santé (N°14 en 2011) ou de Repotel (N°15 en 2011).

Soulignons aussi 2 entrées au classement du Top 15. Domidep sort de son silence et accepte de communiquer avec Le Mensuel des Maisons de Retraite ce qui le fait apparaître cette année en 9ème position. La Marque Dolcea Creation GGDP Vendome sort du giron du Groupe DVD et se place en 15ème position. Son président (Jean François Gobertier) est donc présent en 2 fois au classement puisqu'il est aussi en 2ème place en tant qu'actionnaire de DVD.

- Quelles conséquences a l'évolution du marché pour l'investisseur ?

Le top 15 des gestionnaires de résidences médicalisées est donc rassurant pour l'investisseur en recherche d'une chambre EHPAD qui pourra détenir sans s'inquiéter de la pérennité de son investissement.

Les plus petits gestionnaires n'en ont pas moins d'attrait pour autant. En effet, on observe que le réservoir de croissance par l'ouverture de nouveaux établissements est quasiment épuisé. La priorité des pouvoirs publics n'est plus aujourd'hui sur l'ouverture de nouveaux EHPAD. Les plus grands groupes ont ainsi vocation à racheter les plus petits pour pouvoir poursuivre leur croissance.

L'investisseur peut donc être gagnant à investir dans une EHPAD d'un groupe ne figurant pas dans le top 15 mais présentant un historique solide et des établissements de qualité. En cas de rachat par un plus gros gestionnaire, l'attractivité de son bien pour les autres investisseurs augmentera et sa revente en sera facilitée.

Vous trouverez ci-dessous le classement publié par Le Mensuel des Maisons de Retraite (1 à 15) que nous avons complété jusqu'au N°27 :

Classement	Exploitant	Nombre de lits	Nombre d'établissements en France
1	ORPEA	16659	198
2	GROUPE DVD (DOLCEA DOMUS VI)	14387	185
3	KORIAN	11099	127
4	MEDICA FRANCE	10838	136
5	LE NOBLE AGE	2714	30
6	EMERA	2694	31
7	COLISEE PATRIMOINE GROUP (Jardns de Cybèle)	2670	34
8	GROUE Imbert IGH	2665	38
9	DOMIDEP	1962	31
10	GROUPE SGMR	1760	26
11	RESEAU OMERIS	1380	19
12	RESIDALYA	1355	19
13	DIDIER GERMAIN	1272	20
14	GROUPE MAISONS DE FAMILLE	1208	14
15	DOLCEA CREATION GDP VENDOME	1188	13
16	GROUPE SIGMA	751	15
17	PHILOGERIS RESIDENCES	578	8
18	GROUPE OMEGA	576	10
19	PAVONIS SANTE	570	9
20	FIDES	569	10
21	JPB GROUPE (marque Enity)	544	10
22	HERMES SANTE	500	6
23	PROBONO	415	4
24	GROUPE GB	394	5
25	GROUPE STEVA	373	4
26	AUVENCE	333	7
27	HOM'AGE	250	5

NB : ce classement n'est évidemment pas exhaustif.

Nouvelles modalités d'imposition des plus values immobilières - projet de loi de finance rectificative pour 2011

2011-09-27T14:36:34Z

Vous l'avez certainement entendu ou lu dans les médias, il faut faire rentrer des impôts dans les caisses de l'état !

Le projet de loi de finance rectificative de 2011 comporte donc une modification non négligeable de l'imposition des plus values immobilières.

Vous trouverez ci-dessous un condensé des nouvelles règles applicables au 1er février 2012, ainsi que le projet de loi de finance rectificatif pour 2011 dans son intégralité.

1. Plus values de cession concernées

- Plus values de cession réalisées par les personnes physiques ou les sociétés et groupement relevant de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (sociétés transparentes), réalisées lors de la cession à titre onéreux de bien immobiliers bâtis ou non bâtis.

- Plus values de cession à titre onéreux de droits sociaux de sociétés ou de groupements qui relèvent de l'impôt sur le revenu et dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portants sur ces biens immobiliers.

-Plus values de cession réalisés par des fonds de placement immobilier.

2. Abattements sur les plus values de cessions

- Jusqu'à la cinquième année : aucun abattement

- 2% par an pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année

- 4% pour chaque année de détention au delà de la dix-septième

- 8% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

3. Exclusions

Ne sont pas concernées par ces nouvelles modalités d'imposition, les plus value de cession réalisée lors de la cession à titre onéreux de la résidence principale.

NB : Les biens immobilier mis en location entrent dans le champs d'application du nouveau dispositif d'imposition.

4. Champs d'application dans le temps

Ces nouveaux taux d'imposition des plus values s'appliquent aux plus values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er Février 2012.

Vous pouvez télécharger ci-dessous le le projet de loi de finance rectificative pour 2011.

Réforme ISF 2011 et nouveaux seuils – l'art pour économiser l'impôt

2011-06-17T07:54:04Z

La réforme de l'ISF telle qu'elle est connue aujourd'hui n'est pas sans incidence pour les contribuables proches des seuils.

Les œuvres d'art, les objets de collection et les antiquités trouvent donc tout leur intérêt dans une gestion de patrimoine active.

- Nouveau barème de l'ISF :
Tout contribuable sera désormais taxé lorsque son patrimoine dépassera 1.300.000€ et jusqu'à 3.000.000€ au taux de 0.25%. Au-delà d'un patrimoine de 3.000.000€, l'ISF sera de 0.5%.
Ceci a un impact fort en cas de franchissement de seuil. Explication par l'exemple :

Premier seuil de l'ISF :

Patrimoine taxable :	Taux ISF	ISF payé
1 290 000 €	0%	0 €
1 300 000 €	0,25%	3 250 €

Ne pas franchir le seuil permet donc d'économiser 3 250€ d'ISF.

Deuxième seuil de l'ISF :

Patrimoine taxable :	Taux ISF	ISF payé
2 990 000 €	0,25%	7 475 €
3 000 000 €	0,50%	15 000 €

Ne pas franchir le seuil permet donc de ne pas payer 15 000€ et de rester à 7 475€ soit un gain de :
15 000€ - 7 475 € = 7 525€.

- Comment ne pas franchir les seuils du nouveau barème de l'ISF ?

Assez simplement en investissant dans des œuvres d'art avant le 31 décembre de l'année.
Pour 50 000€ à 100 000€ investit le risque est maitrisé (garantie de revente) et le rendement fiscal, plus de 6%, bien meilleur qu'un placement financier.

- Qu'elles oeuvres d'art acheter pour diminuer son ISF ?

Si vous n'êtes pas expert et ne voulez pas subir la volatilité du marché, je vous conseille d'investir dans les lettres et manuscrits, oeuvres non reproductibles et peu soumises aux soubresauts des marchés en général.

Consultez nos rubriques ci-dessous consacrées à ce placement réservé jusque là aux initiés et contactez-nous pour une offre personnalisée :

Le marché de l'art

Les lettres et manuscrits

La fiscalité de l'art

Investir en toute sécurité

Nous contacter par mail

Nous contacter par téléphone : 02 30 96 08 16

Classement 2011 des gestionnaires EHPAD résidences médicalisées

2011-04-06T10:18:10Z

Le mensuel des Maisons de Retraite publie comme chaque année son classement annuel des EHPAD (résidences médicalisées) privées.

Le secteur est toujours en cours de concentration avec le rapprochement Dolcea - DomusVi qui a par exemple donné naissance au groupe DVD ou Orpéa qui a racheté Mieux Vivre. Les prises de participations vont aussi bon train avec DomusVI qui est entré au capital d'Emera.

Cette concentration s'illustre parfaitement avec quelques chiffres :en 5 ans l'ensemble des 15 premiers groupes français est passé de 47 113 lits à 71 205 lits (source mensuel des maisons de retraite).

En conclusion, le secteur se porte donc bien avec des niveaux d'exigence et de qualité qui augmentent ce qui tire le parc et la qualité de service vers le haut. L'investissement en résidence EHPAD en LMNP EHPAD d'occasion ou en EHPAD LMNP Scellier Censi Bouvard est donc des plus pertinent pour se créer ou de développer un patrimoine et une retraite.

Voici le classement publié par Le Mensuel des Maisons de Retraite (1 à 15) que nous avons complété jusqu'au N°25 :

Classement	Exploitant	Nombre de lits	Nombre d'établissements en France
1	GROUPE DVD (DOLCEA DOMUS VI)	16511	208
2	ORPEA	16417	195
3	KORIAN	10699	122
4	MEDICA FRANCE	8785	110
5	COLISEE PATRIMOINE GROUP (Jardns de Cybèle)	2706	35
6	GROUE Imbert IGH	2665	38
7	LE NOBLE AGE	2613	30
8	EMERA	2327	27
9	GROUPE SGMR	1738	26
10	RESEAU OMERIS	1290	18
11	DIDIER GERMAIN	1272	20
12	RESIDALYA	1245	18
13	GROUPE MAISONS DE FAMILLE	1152	14
14	GROUPE A PLUS SANTE	940	13
15	REPOTEL	705	9
16	AUVENCE	683	11
17	PROBONO	512	5
18	PHILOGERIS RESIDENCES	509	7
19	FIDES	490	9
20	GROUPE OMEGA	490	8
21	HERMES SANTE	478	6
22	PAVONIS SANTE	447	7
23	GROUPE GB	394	5
24	HOM'AGE	238	5
25	STEVA	230	3

Auto-gestion de résidences de services

2011-02-18T14:55:26Z

Comment fonctionne l'auto-gestion de résidence service en LMNP ?

Solution alternative à la gestion en bail commercial concédé à une société d'exploitation tiers (sans lien avec les propriétaires), la gestion par bail commercial en auto-gestion consiste en la création d'une société dont les copropriétaires sont actionnaires.
L'objet de cette société d'autogestion est de gérer la résidence par prise à bail commercial des appartements des propriétaires en lieu et place d'un exploitant extérieur.
Bien qu'ils soient actionnaires de la société d'autogestion, les copropriétaires ne sont nullement contraints de gérer eux-mêmes la résidence tout comme un actionnaire d'une société du CAC 40 par exemple ne gère pas la société en question.

L'exploitation au quotidien.

Pour réaliser la gestion proprement dite (réservations, administration sur place, recrutement ...), la société a le choix entre 2 solutions principale :

une délégation de la gestion intégrale à une société tiers exploitant en signant un contrat de mandat. Ce contrat est évalué en fonction des résultats et pourra être dénoncé ou reconduit en fin de saison, selon la satisfaction procurée par ce tiers exploitant.

le recrutement d'un directeur d'exploitation engagé par la société d'auto-gestion. Son rôle consiste à prendre en charge et organiser toute la gestion du recrutement jusqu'aux réservations et l'accueil des résidents. Comme tout salarié il est évalué en fonction de ses résultats.

Avec ces deux solutions, les propriétaires en auto-gestion gardent la parfaite maîtrise de l'exploitation de leur bien.

Avantages de l'autogestion de résidence de services par rapport à la location par bail commercial à un tiers en loueur en meublé non professionnel.

Pas d'indemnité d'éviction éventuelle.

En fin de bail, il ne peut y avoir d'indemnité d'éviction à verser. Le bénéficiaire du bail commercial est la société créée par les copropriétaires qui n'ont aucun intérêt à se réclamer une indemnité à l'échéance du bail.

Pas de risque financier lié à la mutualisation des exploitations.

La société d'autogestion a pour objet social la gestion d'une seule résidence, les bénéfices que dégage son exploitation ne peuvent donc pas servir à couvrir les pertes d'une autre résidence.

Un loyer en adéquation avec les résultats de la résidence.

La société d'autogestion est au service des copropriétaires et pourra de ce fait réviser les loyers en fonction des résultats réellement dégagés par l'exploitation.

Une meilleure valorisation de l'immobilier

Etant sensible à la qualité de leur patrimoine, les copropriétaire actionnaires pourront décider de diminuer leur dividende afin de faire les travaux d'amélioration nécessaire à la valorisation de leur bien.

Une transparence de gestion.

En tant qu'actionnaires de la société d'auto-gestion, chaque propriétaire aura accès aux comptes de celle-ci et pourra vérifier la qualité de la gestion menée

Un risque de défaillance limité.

Les point évoqués ci-dessus sont des facteurs qui diminuent considérablement le risque de faillite.

Inconvénient de l'auto-gestion de résidence de service en LMNP.

Si les avantages sont certains, il convient de souligner que l'inconvénient majeur réside dans le fait qu'il est nécessaire de consacrer un peu plus de temps au suivi d'un bien en auto-gestion que pour un bien en bail commercial avec un tiers.

En effet, il faudra participer aux assemblées générales, voter les décisions, suivre les résultats… mais le jeu en vaut certainement la chandelle.

Le rapprochement DomusVi et Dolcéa se concrétise en Groupe DVD

2011-01-26T08:56:35Z

Les 2 acteurs de la gestion de résidences médicalisées (EHPAD) Dolcea et Domus VI se sont rapprochés fin 2009 (cf notre article sur la fusion Dolcea - Domus Vi).

Depuis le 1er janvier 2011, cette fusion s'est concrétisée par la naissance du groupe DVD, leader de la gestion de résidences médicalisées privées (EHPAD) selon le classement 2010 des gestionnaires EHPAD du Mensuel des Maisons de Retraite.

Voici le communiqué de presse publié par le groupe DVD :

DomusVi et « Dolcéa, création GDP Vendôme » ont décidé de conjuguer leurs talents, leurs compétences, pour ne créer qu'une seule entité : le Groupe DVD. Cette alliance permet à Dolcéa de s'ouvrir à de nouveaux métiers en s'appuyant sur l'expérience de DomusVi, professionnel reconnu du monde sanitaire et des services à la personne.

Le Groupe DVD est, depuis le 1er janvier 2010 (source : Mensuel des Maisons de Retraite), le 1er opérateur français du secteur médico-social dans le domaine des services aux aînés en perte d'autonomie, en établissement comme à domicile. En cultivant le meilleur de DomusVi et le meilleur de Dolcéa, DVD offrira une prestation adaptée et de qualité pour la satisfaction des résidants et de leurs familles.

Le Groupe DVD se positionne également, comme un partenaire des pouvoirs publics et notamment, des Agences Régionales de Santé, capable de favoriser la mise en place de filières courtes adaptées à la prise en charge des personnes âgées. L'introduction en bourse du Groupe DVD à l'horizon 2013, lui permettra de bénéficier de moyens nouveaux, propres à dynamiser son développement.

Retrouvez sur ce site nos offres d'EHPAD neuves en loi Scellier Censi Bouvard et nos offres en revente d'EHPAD en LMP ou LMNP

Investir en LMP LMNP en SARL de famille

2010-10-20T13:16:12Z

La SARL de famille est un formidable outil d'optimisation de montage LMP LMNP en résidences de service (tourisme, affaire, étudiant,EHPAD et résidence senior).

LMP - LMNP SARL de Famille

La SARL de famille est une variante de la SARL de droit commun qui peut être utilisée lorsque les associés sont membres d'une même famille : parents en ligne directe, ascendants, descendants(enfants, parents, grands-parents) ou frères et sœurs ainsi que leurs conjoints (à l'exclusion des concubins).

La SARL de famille est une formule intéressante pour les créateurs d'entreprises et pour les entrepreneurs individuels souhaitant se transformer en société pour faciliter leur succession.

L'option s'applique sans limitation de durée (sauf perte du caractère familial). Un retour à l'impôt sur les sociétés est possible, mais qui fait perdre à la société la possibilité d'opter à nouveau pour le régime de la SARL de famille.

I. Avantages / Inconvénients

1. Avantages (ceux de la SARL)

- Possibilité d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes (transparence fiscale) tout en gardant le bénéfice de la limitation de la responsabilité des associés à leurs seuls apports.

- Constitution et fonctionnement assez simples (respect des obligations formelles, séparation des patrimoines , possibilité d'augmenter le patrimoine ou les fonds propres).

- Possibilité d'une comptabilité de trésorerie super simplifiée.

- Facilité des cessions et transmissions d'entreprises, les cessions de parts sont imposées à un taux moindre.

- Solution satisfaisante pour permettre un règlement de la succession des entreprises individuelles qui ne peuvent se diviser alors que les parts de SARL sont transmissibles aisément.

2. Inconvénients (les mêmes que ceux de la SARL)

- Limitation de la responsabilité des associés est souvent rendue fictive par les créanciers qui demandent l'engagement de l'associé comme caution solidaire ou autre en garantie des dettes de la société.

- Pas de possibilité de faire entrer un associé sans lien de parenté direct avec les associés sans perdre le caractère de SARL de famille et les avantages fiscaux y afférents : problème en cas de nécessité d'apport de fonds ou de développement à long terme.

II. Associés

Cette société comporte entre 1 et 50 associés qui ne peuvent être que des personnes physiques membres d'une même famille : parents en ligne directe, ascendants, descendants, frères et sœurs ainsi que les conjoints (à l'exclusion des concubins).

Seule la capacité civile est requise, pas de capacité commerciale nécessaire.

Si la personne occupe la fonction de gérant, il ne faut pas qu'il ait eu de condamnation lui interdisant de diriger, de gérer ou d'administrer une société commerciale.

1. Engagement Financier :

a. Capital : pas de minimum legal exige, divisé en parts sociales égales .

b. Lorsque l' option est exercée dés la constitution de la société, les apports purs et simples d' immeubles ou droits immobiliers, de fonds de commerce, de droit au bail ou clientèle sont soumis au droit fixe de 228,67 Euros.

2. Responsabilité des associés :

Les associés dans une SARL classique sont responsables à hauteur du montant de capital qu'ils ont souscrit , que ce capital ait été libéré ou non.

Dans la pratique, la responsabilité des dirigeants est souvent engagée au-delà, les banques exigeant souvent d'eux qu'ils se portent caution solidaire.

Egalement, en cas de redressement judiciaire, le tribunal de commerce quand il constate des fautes de gestion, peut étendre la procédure aux gérants de droit ou de fait.

3. Imposition des bénéfices :

La SARL de famille est soumise à la fiscalité des sociétés de personnes, soit une imposition sur le revenu ( I.R. )des Bénéfices Industriels et Commerciaux ( B.I.C. ) au niveau de chacun des associés pour sa quote-part de bénéfice.

Cette transparence fiscale permettant une imposition progressive des bénéfices (fiscalité des personnes) est mieux adaptée pour les petites et moyennes entreprises que l'imposition sur les sociétés (I.S.) qui pratique un taux fixe d'imposition, de près de 37 % aujourd'hui, quel que soit le niveau des bénéfices.

Le bénéfice peut être réparti entre les associés selon un autre critère que leur quote-part dans le capital si les statuts le prévoit.

Il est possible et conseillé aux SARL de famille d'adhérer à un centre de gestion agréé, ce qui permet à chaque associé de bénéficier personnellement des abattements prévus qui rendront leur imposition proche de celle des salaires (CGA de la Martinique c/o CCIM 50 rue Ernest DEPROGE FDF).

III. Régime Fiscal Et Social Du Gérant

1. Rémunération du gérant :

- Le gérant minoritaire ou égalitaire (participation inférieure ou égale à 50 % du capital) perçoit des salaires. Il bénéficie des abattements généraux des salariés, de 10 % pour frais professionnels avec option possible pour les frais réels et de 20 % au titre de la réduction supplémentaire.

- Le gérant majoritaire (propriétaire de 50% + 1 part :seul ou avec son conjoint et ses enfants mineurs ou non émancipés) perçoit lui une rémunération qui est déterminée par la collectivité des associés. Il est imposé aux termes de l'article 62 du CGI comme un dirigeant. Il bénéficie également cependant des abattements de 10 et 20 %.

2. Régime social :

- Le gérant minoritaire ou égalitaire a le statut de salarié et, est affilié au régime général de la Sécurité Sociale et au régime de retraite des cadres. Toutefois l'assurance chômage lui est refusée sauf s'il justifie d'un emploi salarié distinct de ses fonctions de gérant.

- Le gérant majoritaire est considéré comme un non salarié, et bénéficie du même régime de protection sociale qu'un entrepreneur individuel.

IV. Conclusion

Investir en LMP ou investir en LMNP en SARL de famille est un montage très intéressant pour ceux qui souhaitent optimiser leur investissement sur les aspects transmission, constitution, sécurisation du patrimoine, fiscalité.

La loi de finance de 2009 a bien sûr durci les critères d'éligibilité mais pour ceux qui restent éligibles, cette structure patrimoniale reste idéale.

Loi de finance 2011 : défiscalisation loi Scellier et loi Scellier Censi Bouvard

2010-10-06T12:23:22Z

Un abaissement des réductions d'impôts dans le dispositif Scellier était prévu avec une application au 1er janvier 2011.

Si la loi de finance 2011 n'est pas encore adoptée, il nous apparait prudent d'intégrer un "rabotage" supplémentaire de 10% eu égard aux récentes annonces gouvernementales concernant les niches fiscales.

Dans ce contexte, vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif de cette probable évolution :

	ACTES 2010	ACTES 2011
SCELLIER RT 2005 (non BBC)	25%	13.5%
SCELLIER BBC	25%	22.5%
LMNP CENSI BOUVARD	25%	18%

NB : Ces informations sont soumise à la publication des décrets et peuvent évoluer en fonction de ces derniers.

Pour tout étude personnalisée, contactez nous.

Peut-on cumuler des investissements loi Scellier et/ou Censi Bouvard ?

2010-10-05T07:07:00Z

- Pour la loi Scellier :

L'article 199 septvicies du code général des impôts limite le nombre d'investissement sous le dispositif SCELLIER à une seule acquisition par an. Ainsi, le contribuable ne pourra bénéficier de la réduction d'impôt au titre d'une même année qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement.

Cependant, l'instruction fiscale 5B-17-09 (Bulletin officiel des impôts N°52 du 15 Mai 2009) précise que lorsqu'un même contribuable acquiert, au titre de deux années distinctes, deux logements pour lesquels le fait générateur de la réduction d'impôt intervient la même année, chacun de ces logements ouvrira droit à l'avantage fiscal au titre de cette même année.

Le fait générateur de la réduction d'impôt n'est pas l'acquisition mais l'achèvement du bien. Lorsque deux biens acquis au titre de deux années différentes sont livrés la même année, la réduction d'impôt portera sur les deux logements et sera imputée pour la première fois sur l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année d'achèvement des deux biens immobiliers .

Ainsi, un contribuable qui acquiert en 2010 un logement en l'état futur d'achèvement pour un prix de 300 000 € et en 2011 un second logement en l'état futur d'achèvement pour un prix de 300 000 € et dont les dates d'achèvement sont fixées à l'année 2012, pourra obtenir une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient des deux logements à partir de 2012 et pendant neuf ans.

- Pour la Loi Censi Bouvard :

Il est permis d'acquérir plusieurs logements la même année dans la limite de 300 000€ HT frais d'actes inclus.

Le prix payé au delà de 300 000€ étant amortissable en LMNP.

- Cumul Scellier et Censi Bouvard :

Il est donc possible de cumuler acquisitions en loi Scellier et acquisition en loi Bouvard.

Contactez-nous pour toute étude ou proposition personnalisée.