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Régime fiscal LMNP (location meublée non professionnelle)

 

Le régime fiscal LMNP d’un investissement immobilier

Régime fiscal LMNP
Le dispositif LMNP s’adresse aux propriétaires bailleurs d’un ou plusieurs logements meublés. Tous les propriétaires ne bénéficient pas toutefois de ce statut et du régime fiscal LMNP avantageux qui lui est associé.

L’investissement en LMNP est considéré comme une activité commerciale au regard de la loi. A ce titre, les produits de l’opération sont assujettis à l’impôt sur le revenu s’ils sont perçus par un particulier.

Conditions du statut LMNP

Le Loueur Meublé Non Professionnel est par définition un propriétaire ou un investisseur qui acquiert un bien immobilier en vue de le louer à des étudiants, des séniors ou à titre de résidence de tourisme.

Tous les bailleurs ayant opté pour l’investissement locatif n’ont pas toutefois accès à ce statut. Au regard de la loi, le régime LMNP s’adresse avant tout aux bailleurs, non inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel.
Les recettes engendrées par la location ne doivent pas non plus dépasser 23 000 euros ou 50 % de leurs revenus globaux. Si la location LMNP commence en cours d’année, le seuil de 23 000 euros s’apprécie au prorata temporis.

Si le loueur exerce sous l’égide d’une société, comme une SARL de famille, le seuil des 23 000 euros s’applique au prorata des avoirs sur les bénéfices sociaux que détient le loueur.

Le régime fiscal de la location LMNP

Le statut LMNP permet à un investisseur de déclarer les recettes de l’investissement locatif dans la catégorie Bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.

Deux choix de régime fiscal s’offrent dès lors au propriétaire. Si les revenus locatifs ne dépassent pas 32 900 euros, le régime LMNP micro-BIC s’impose comme la solution la plus adéquate.

Les bénéfices sont alors imposables pour moitié, un abattement de 50 % étant appliqué sur l’assiette d’imposition. Cette option reste avantageuse tant que le montant des charges ne dépasse pas la moitié des recettes. Si les charges dépassent ce seuil, le régime réel est plus adapté à la location LMNP . Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs dépassent 32 900 euros.
Ce régime LMNP autorise l’investisseur à déduire de ses bénéfices l’ensemble des charges, dont les frais de gestion, les frais de syndic, les intérêts d’emprunt ainsi que l’amortissement du bien.

Pour aller plus loin, ci-dessous le détail de toutes les possibilités de statut fiscal LMNP.

Le régime micro-BIC

Les recettes d’un investissement locatif en LMNP sont assimilées à des bénéfices industriels et commerciaux. L’opération est ainsi soumise à une fiscalité spécifique, laquelle donne aux investisseurs le choix au moins entre deux régimes : le micro-BIC et l’imposition réelle.

Le régime fiscal LMNP micro-BIC s’applique lorsque les produits de la location ne dépassent pas 32 600 euros. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur le bénéfice imposable au titre de frais. Cet abattement ne peut être inférieur à 305 euros.

Le régime d’imposition réelle

Le régime d’imposition réelle simplifiée constitue la seconde option à disposition des investisseurs. Ce régime fiscal LMNP concerne les recettes locatives dont le montant est compris entre 32 600 euros et 763 000 euros. Au-delà de ce plafond, le régime réel normal de droit commun s’applique automatiquement.

Seulement dans ce cas, l’investissement n’est plus considéré comme une activité menée dans le cadre d’une microentreprise ou d’une entreprise individuelle, mais bien comme un investissement de professionnel assujetti à l’impôt sur les sociétés.

Ce régime fiscal prend en compte les déductions des charges tels les frais d’acquisition, les charges de location et les coûts des travaux et petites réparations.

Quid de la TVA et des autres taxes ?

Quel que soit le régime fiscal LMNP retenu par le bailleur, les produits de l’opération ne sont pas soumis à la TVA. Des exceptions sont toutefois possibles, notamment lorsque la location meublée offre à ses clients des services identiques à ceux offerts par un établissement hôtelier.

Concrètement, l’exonération de TVA ne tient plus lorsque le loueur propose au moins trois de ces quatre prestations : la réception des clients, la fourniture du linge, le nettoyage des locaux au quotidien et le petit déjeuner.

Outre la fiscalité location LMNP une résidence en LMNP est également assujettie à la contribution économique territoriale (CET), à la cotisation foncière des entreprise (CFE) contribution sur les revenus locatifs (CRL).

NB : lorsque la gestion du bien est indirecte (pour les résidences de services c’est le cas) la CFE n’est pas exigible puisque le propriétaire n’a pas d’action personnelle dans la gestion.

Enfin, contrairement à une location meublée LMP, un logement en LMNP entre en compte dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune.

 

Le régime fiscal LMNP est donc suffisamment souple pour s’adapter à chaque situation patrimoniale.

Si vous avez un doute quant au meilleur choix vous concernant, contactez nous en utilisant le bouton ci-dessous :

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