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LMNP Fiscalité (pour le Loueur en Meublé Non Professionnel)

 

La fiscalité LMNP [Loueur en Meublé Non Professionnel]

Fiscalité LMNP

Aux yeux de la loi, un investissement en LMNP constitue une activité commerciale par nature. Les revenus locatifs sont de fait imposables au titre de bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Deux régimes d’imposition sont alors possibles.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est retenu automatiquement lorsque les revenus locatifs de l’investissement LMNP n’excèdent pas 32 900 euros. Ce régime est toutefois applicable jusqu’à 82 200 euros de revenus annuels, pour les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme.

Ce forfait LMNP fiscalité est possible en inscrivant sur l’imprimé n° 2042 C, dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, le montant des loyers allégé des charges locatives inhérentes à l’investissement. Le revenu imposable est calculé ensuite, non sans appliquer au préalable un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement forfaitaire s’élève à 71 % pour les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme.

A noter que le régime micro-BIC n’autorise pas les charges déductibles. Si ces coûts dépassent les loyers perçus au cours de l’année, le régime d’imposition au réel est plus convenable.

Le régime d’imposition au réel

Autre formule de LMNP fiscalité, le régime BIC réel s’applique dès que les recettes locatives de l’exercice dépassent 32 900 euros. La déclaration fiscale n° 2033 est dans ce cas le formulaire à remplir. Le gestionnaire a l’obligation de tenir une comptabilité des recettes et des charges pour mieux remplir ce formulaire. A l’inverse du micro-BIC, le régime d’imposition réelle autorise la déduction des charges, incluant notamment les intérêts d’emprunt, l’amortissement, les travaux de réparation, les assurances et les taxes foncières et d’habitation. En cas de bénéfice, les recettes locatives sont additionnées avec les autres revenus imposables.

Par contre, en cas de déficit, la moins-value peut être reportée sur les bénéfices ultérieurs, jusqu’à une limite de 9 ans.

Les autres impôts LMNP

Si l’investisseur décide de revendre le bien, le bénéfice de la revente – s’il y en a – est inscrit au revenu global au titre des plus-values immobilières privées. Le profit se voit alors affecté d’une taxe de 19 % sur les plus-values immobilières, assorti de prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %.

La plus-value immobilière perçue avec la revente bénéficie néanmoins d’un abattement équivalent à 2 % par année entière de possession à partir de la cinquième année, pour les cessions effectuées avant le 1er septembre 2013. Pour les transactions réalisées après cette date, un abattement de 1,65 % pour les prélèvements sociaux et 6 % pour l’impôt sur le revenu est appliqué sur les produits de revente, si la cession intervient entre la 6e année et la 21e année de détention. Au-delà de la 30e année de détention, les plus-values de revente sont entièrement exonérées d’impôt sur le revenu et des prélèvements fiscaux.

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