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LMNP bouvard

 

Principes et avantages du dispositif LMNP Bouvard

L’investissement locatif sous le statut LMNP présente nombre d’avantages. L’éligibilité au dispositif LMNP Bouvard ou Scellier meublé en fait partie. Comment fonctionne cette formule de défiscalisation ? Qui peut y prétendre ?

Fonctionnement de la défiscalisation LMNP Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, souvent appelé LMNP Bouvard , figure parmi le grand nombre d’outils mis en place par l’État afin de relancer la construction de logements et favoriser les investissements dans la pierre. Ce dispositif encourage surtout les investissements dans les locations meublées en résidences de services. Les contribuables français éligibles ont accès à cette défiscalisation, qui leur accorde une réduction d’impôts de 11 % pendant 9 ans jusqu’à 300 000 euros d’investissement. Cette économie d’impôts est cumulable avec les autres dispositifs fiscaux auxquels un foyer a déjà accès, notamment grâce à la loi Pinel, le dispositif Malraux et la loi Girardin. Les économies d’impôts réalisées avec le dispositif LMNP Bouvard entrent dans le cadre du plafond des niches fiscales d’un foyer, fixé à 10 000 euros par an.

Les personnes éligibles

La défiscalisation Censi-Bouvard s’adresse avant tout aux contribuables français investissant dans une location sous le statut de LMNP. Ce statut est réservé aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros ou 50 % de leurs revenus globaux. Tous les investisseurs locatifs, même œuvrant sous le statut LMNP , n’ont pas accès automatiquement aux largesses de ce mécanisme de réduction d’impôts. Le LMNP Bouvard s’applique exclusivement aux bailleurs qui s’engagent à louer leur logement en résidences services pendant au moins 9 ans. Les propriétaires indivisaires sont également concernés par ce dispositif. Ils héritent de ce fait d’une réduction fiscale calculée en fonction de leur quote-part du logement. Le plafond retenu n’est plus dans ce cas les 300 000 euros réglementaires : l’administration fiscale applique une limite fixée en fonction de la quote-part du coût de l’investissement.

Les logements éligibles au dispositif Censi-Bouvard

L’investissement LMNP neuf, dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, porte obligatoirement sur des résidences services considérées comme telles par l’administration fiscale. Les résidences étudiantes avec services en font partie. Les résidences de tourisme classées, dont les gîtes ruraux et les établissements qui offrent des services para-hôteliers, sont également éligibles à la défiscalisation LMNP . Les résidences de santé publique définies par l’article L.6111-2 du Code de la Santé publique ainsi que les résidences d’accueil familial définies par l’article L.312-1 du Code de l’action sociale et des familles entrent également dans la catégorie des biens donnant droit au dispositif Censi-Bouvard. Quel que soit le type du bien, la location doit intervenir au plus tard le mois suivant, son acquisition définitive par l’investisseur.

Les avantages fiscaux de la loi Bouvard

Grâce à la réduction d’impôt linéaire de 11 % pendant 9 ans, l’investisseur bénéficie jusqu’à 33 000 euros d’économies par investissement, soit plus de 3 660 euros par an. Les bénéfices fiscaux du dispositif Censi-Bouvard sont ainsi immédiats, à la différence de ceux obtenus avec l’amortissement en LMNP. La location meublée avec services étant considérée comme une activité commerciale, le bailleur a le droit de récupérer la TVA de 20 % sur le prix de l’acquisition. La récupération est accordée seulement si le propriétaire laisse le bien en location pendant 20 ans. Si une revente intervient avant cette date, l’investisseur doit « rembourser » la TVA récupérée au prorata des années restant à courir, sauf si l’acquéreur reprend et poursuit le bail commercial.

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