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L’amortissement LMNP expliqué

 

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L’acquisition d’un bien immobilier loué meublé permet d’opter pour la fiscalité avantageuse du régime réel simplifié en BIC dite fiscalité LMNP .

Amortissement LMNP, définition :

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition (immobilier et mobilier hors terrain réputé non amortissable).

L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

En location meublée, l’investisseur peut donc amortir 100% de :

  • la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
  • le montant des frais d’acte,
  • la valeur hors taxe du mobilier,
  • les frais d’agence.

Comme indiqué plus haut, l’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste  :

  • 5 à 10 ans pour les meubles (soit 10 à 20% par an).
  • 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. (soit 2,5 à 4% par an).

amortissement LMNP

Que déduit-on dans la pratique en fiscalité LMNP  ?

L’ensemble des charges liées à l’investissement sont déductibles. A ces charges viennent s’ajouter les amortissements soit :

  • Intérêts d’emprunt,
  • Primes d’assurance,
  • Taxe foncière,
  • Charges de copropriété,
  • Honoraires de cabinet comptable,
  • Frais kilométriques pour aller visiter le bien (1 foi par an) et assister aux AG.
  • Amortissements.

Si le résultat comptable obtenu est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est déductible d’autres revenus BIC de même nature (un bénéfice sur une autre location LMNP existante par exemple ) ou reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les amortissements BIC, règles, durée, et taux de déduction des amortissements, je vous invite à consulter la page du Bulletin Officiel des Finances Publiques sur les amortissements en BIC.

Les 3 phases d’un investissement LMNP

1. La phase de financement

En cas de recours à un financement par crédit, le résultat comptable de l’activité LMNP est le plus souvent négatif du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts et des frais d’assurance de prêt.

Il n’y a donc pas d’imposition et les amortissements LMNP non utilisés sont reportés, sans limite de durée, pour une utilisation ultérieure.

2. La phase de rendement

Une fois le prêt partiellement remboursé, les intérêts d’emprunts diminuent et l’activité de location LMNP devient excédentaire.
Les amortissements LMNP de l’exercice (de l’année) sont utilisés pour diminuer ou annuler le bénéfice comptable et fiscal.
Lorsque l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant, le stock d’amortissement constitué sur les années précédente va être utilisé afin d’annuler ou de diminuer considérablement le résultat comptable et fiscal.
Grâce à cette mécanique comptable, les revenus LMNP sont très peu fiscalisés jusqu’à épuisement des amortissements.

Pour illustrer ces 2 phases d’un investissement LMNP , nous vous invitons à consulter :

  • notre simulateur LMNP qui vous permet de faire les calculs nos biens LMNP d’occasion en vente.

3. La phase d’arbitrage

Une fois qu’il n’y a plus d’amortissement LMNP disponible, 2 solutions s’offrent à l’investisseur :

Jusqu’en 2017 il fallait attendre que les biens en résidences de services aient été soumis 20 ans au régime de TVA car régime micro BIC et régime réel de TVA étaient incompatibles.

Depuis le 1er janvier 2018, le régime micro BIC est désormais compatible avec le régime réel de TVA.

Si le passage en micro BIC est possible, l’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50% sans déduction d’autres charges (pour plus de détail voir le régime du micro BIC ).

Concrètement, pour savoir si le passage en micro BIC est intéressant, il suffit de comparer la somme des charges déductibles plus amortissement au montant de l’abattement forfaitaire de 50%. Si l’abattement est plus élevé, alors il est intéressant de passer au micro BIC.

  • Revendre le bien considéré.

L’acquéreur bénéficiera de la même fiscalité avantageuse avec déduction de l’amortissement LMNP.

C’est donc un argument favorable pour le propriétaire pour vendre lorsqu’il a lui épuisé ses amortissements.

J’espère que cet article et cette vidéo vous auront intéressés.

Posez-nous vos questions en commentaire ou en nous les adressant en cliquant sur  le bouton ci-dessous, nous y répondrons rapidement.

  1. Alain COTEL , on Sep 28, 2018 at 14:38 Répondre

    Bonjour et bravo pour cet exposé verbal au contenu simple mais précis , agrémenté de tableaux qui ne le sont
    pas moins.
    Cordialement

    • Hervé BOCHER , on Fév 7, 2019 at 15:07 Répondre

      Bonjour,
      Merci pour vos encouragements.

  2. jean-michel MOREAUX , on Jan 28, 2019 at 14:07 Répondre

    VOUS NE PARLEZ NULLE PART DES TRAVAUX REALISES PAR LE NOUVEAU PROPRIEATAIRE DU BIEN AVANT DE LE RELOUER ;HORS SUR DE L’ANCIEN C’EST FREQUENT ;DOIS-JE COMPRENDRE QUE LE MONTANT DES TRAVAUX REALISES N’EST PAS AMORTISSABLE OU FAUT-IL LE RAJOUTER AU PRIX DU BIEN ?

    • Hervé BOCHER , on Fév 7, 2019 at 15:06 Répondre

      Bonjour,
      Les biens que nous vendons sont loués, il n’y a donc pas de travaux éventuels nécessaires pour relocation.
      S’il y a des travaux à faire, ils sont amortissables.

  3. DUSSEAU Laurent , on Fév 9, 2019 at 16:20 Répondre

    Bonjour,

    Les frais d’agence sont-ils amortissables ?

    Cordialement,
    Laurent

    • Hervé BOCHER , on Fév 21, 2019 at 15:06 Répondre

      Bonjour,
      Oui les frais d’agence sont effectivement amortissables.

  4. SONIA DEBET , on Mar 10, 2019 at 13:12 Répondre

    Bonjour. Je me renseigne avant de démarrer. En LMNP, je déduis les amortissement du bien ok, mais quelles sont mes obligations de locations? Puis-je déduire cette amortissement et vendre le studio quand je le veux? Merci d’avance, cordialement Sonia

    • Hervé BOCHER , on Mar 12, 2019 at 09:56 Répondre

      Bonjour,
      Amortissement et vente ne sont pas liés en LMNP.
      Vous pouvez donc vendre quand vous le voulez.

  5. NEGREL , on Avr 4, 2019 at 11:00 Répondre

    Bonjour

    Vous dites que l’on peut amortir la valeur hors taxe de l’immobilier ? Qu’entendez-vous par HT ?
    Pour un bien à 100 000 € on amortit que 80 000 € ? moins le terrain, environs 15 % ?
    Pas bien compris cette notion de HT ?
    Le reste est très bien
    Merci

    • Hervé BOCHER , on Avr 15, 2019 at 12:54 Répondre

      Bonjour,
      La notion de TVA (et l’amortissement sur le prix HT) ne s’applique que pour les biens neufs sur lesquels il y a récupération de TVA par le propriétaire.
      Si vous n’êtes pas soumis au régime réel de TVA et que le bien est neuf, la valeur à amortir est la valeur du bien TTC.
      Si le bien n’est pas neuf, la valeur à amortir est la valeur de marché.

  6. FABRICE , on Avr 14, 2019 at 20:03 Répondre

    Monsieur, merci beaucoup pour cette vidéo très instructive.
    J’aimerais maintenant passer à la phase du calcul pratique (quitte plus tard à passer par un comptable, néanmoins dans un premier temps ce ne sera pas le cas).

    Afin de calculer les amortissements, sauf erreur de ma part, il me manque trois types de données: des durées, des taux et des montants .

    A titre d’exemple pour l’appartement:
    – La durée est entre 20 et 30 ans selon la vidéo mais quelle durée précise dois-je ou puis-je prendre ?
    – Le taux serait de 90% du montant du bien (afin de ne pas prendre en compte le terrain) mais certainement moins de 90% car il est situé en région parisienne ? Comment connaitre le taux exact ?
    – Le montant serait le prix du marché actuel ou le prix d’achat du bien (sachant que le bien a été acheté il y a 5 ans et que cette année sera la première où je calculerai l’amortissement en régime LMNP) ?

    En somme le calcul paraît très abordable à la lumière de vos explications, mais il y a plusieurs données qui ne sont pas immédiates à trouver, qui sont peut-être imposées par la loi ou non, comment trouver ces données nous-mêmes via internet si cela est possible et sur quels sites ? Ou via d’autres moyens ?

    Je vous remercie pour votre aide,
    Bien cordialement.

    • Hervé BOCHER , on Avr 15, 2019 at 13:00 Répondre

      Bonjour,
      Pour ne pas faire d’erreur, autant aller à la source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html !
      Vous trouverez les réponses à vos questions.
      Cependant, vous constaterez que les règles d’amortissements sont définies d’une manière qui laisse de la place à l’interprétation.
      C’est la raison pour laquelle nous recommandons le recours à un cabinet comptable afin d’appliquer les normes du marché et de ne prendre aucun risque potentiel de requalification fiscal.

  7. Remi , on Avr 17, 2019 at 22:12 Répondre

    Bonjour, merci pour votre vidéo très claire ! Une petite question concernant ma situation. Nous allons quitter notre résidence principale (maison de 15 ans d’ancienneté) pour laquelle nous avons contracté un prêt immo sur 25 ans il y a 5 ans. Est-ce possible de la louer en lmnp en amortissant et en déduisant les intérêts de notre prêt ?
    D’avance merci

    • Hervé BOCHER , on Avr 25, 2019 at 17:13 Répondre

      Bonjour,
      Vous pouvez effectivement louer votre maison en meublé et déduire les intérêts d’emprunts, charges et amortissements comptables sous réserve d’opter pour le régime BIC réel.

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