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L’amortissement LMNP expliqué

 

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L’acquisition d’un bien immobilier loué meublé permet d’opter pour la fiscalité avantageuse du régime réel simplifié en BIC dite fiscalité LMNP .

Amortissement LMNP, définition :

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition (immobilier et mobilier hors terrain réputé non amortissable).

L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

En location meublée, l’investisseur peut donc amortir 100% de :

  • la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
  • le montant des frais d’acte,
  • la valeur hors taxe du mobilier,
  • les frais d’agence.

Comme indiqué plus haut, l’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste  :

  • 5 à 10 ans pour les meubles (soit 10 à 20% par an).
  • 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. (soit 2,5 à 4% par an).

amortissement LMNP

Que déduit-on dans la pratique en fiscalité LMNP  ?

L’ensemble des charges liées à l’investissement sont déductibles. A ces charges viennent s’ajouter les amortissements soit :

  • Intérêts d’emprunt,
  • Primes d’assurance,
  • Taxe foncière,
  • Charges de copropriété,
  • Honoraires de cabinet comptable,
  • Frais kilométriques pour aller visiter le bien (1 foi par an) et assister aux AG.
  • Amortissements.

Si le résultat comptable obtenu est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est déductible d’autres revenus BIC de même nature (un bénéfice sur une autre location LMNP existante par exemple ) ou reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les amortissements BIC, règles, durée, et taux de déduction des amortissements, je vous invite à consulter la page du Bulletin Officiel des Finances Publiques sur les amortissements en BIC.

Les 3 phases d’un investissement LMNP

1. La phase de financement

En cas de recours à un financement par crédit, le résultat comptable de l’activité LMNP est le plus souvent négatif du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts et des frais d’assurance de prêt.

Il n’y a donc pas d’imposition et les amortissements LMNP non utilisés sont reportés, sans limite de durée, pour une utilisation ultérieure.

2. La phase de rendement

Une fois le prêt partiellement remboursé, les intérêts d’emprunts diminuent et l’activité de location LMNP devient excédentaire.
Les amortissements LMNP de l’exercice (de l’année) sont utilisés pour diminuer ou annuler le bénéfice comptable et fiscal.
Lorsque l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant, le stock d’amortissement constitué sur les années précédente va être utilisé afin d’annuler ou de diminuer considérablement le résultat comptable et fiscal.
Grâce à cette mécanique comptable, les revenus LMNP sont très peu fiscalisés jusqu’à épuisement des amortissements.

Pour illustrer ces 2 phases d’un investissement LMNP , nous vous invitons à consulter :

  • notre simulateur LMNP qui vous permet de faire les calculs nos biens LMNP d’occasion en vente.

3. La phase d’arbitrage

Une fois qu’il n’y a plus d’amortissement LMNP disponible, 2 solutions s’offrent à l’investisseur :

Jusqu’en 2017 il fallait attendre que les biens en résidences de services aient été soumis 20 ans au régime de TVA car régime micro BIC et régime réel de TVA étaient incompatibles.

Depuis le 1er janvier 2018, le régime micro BIC est désormais compatible avec le régime réel de TVA.

Si le passage en micro BIC est possible, l’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50% sans déduction d’autres charges (pour plus de détail voir le régime du micro BIC ).

Concrètement, pour savoir si le passage en micro BIC est intéressant, il suffit de comparer la somme des charges déductibles plus amortissement au montant de l’abattement forfaitaire de 50%. Si l’abattement est plus élevé, alors il est intéressant de passer au micro BIC.

  • Revendre le bien considéré.

L’acquéreur bénéficiera de la même fiscalité avantageuse avec déduction de l’amortissement LMNP.

C’est donc un argument favorable pour le propriétaire pour vendre lorsqu’il a lui épuisé ses amortissements.

J’espère que cet article et cette vidéo vous auront intéressés.

Posez-nous vos questions en commentaire ou en nous les adressant en cliquant sur  le bouton ci-dessous, nous y répondrons rapidement.

  1. Alain COTEL , on Sep 28, 2018 at 14:38 Répondre

    Bonjour et bravo pour cet exposé verbal au contenu simple mais précis , agrémenté de tableaux qui ne le sont
    pas moins.
    Cordialement

    • Hervé BOCHER , on Fév 7, 2019 at 15:07 Répondre

      Bonjour,
      Merci pour vos encouragements.

  2. jean-michel MOREAUX , on Jan 28, 2019 at 14:07 Répondre

    VOUS NE PARLEZ NULLE PART DES TRAVAUX REALISES PAR LE NOUVEAU PROPRIEATAIRE DU BIEN AVANT DE LE RELOUER ;HORS SUR DE L’ANCIEN C’EST FREQUENT ;DOIS-JE COMPRENDRE QUE LE MONTANT DES TRAVAUX REALISES N’EST PAS AMORTISSABLE OU FAUT-IL LE RAJOUTER AU PRIX DU BIEN ?

    • Hervé BOCHER , on Fév 7, 2019 at 15:06 Répondre

      Bonjour,
      Les biens que nous vendons sont loués, il n’y a donc pas de travaux éventuels nécessaires pour relocation.
      S’il y a des travaux à faire, ils sont amortissables.

  3. DUSSEAU Laurent , on Fév 9, 2019 at 16:20 Répondre

    Bonjour,

    Les frais d’agence sont-ils amortissables ?

    Cordialement,
    Laurent

    • Hervé BOCHER , on Fév 21, 2019 at 15:06 Répondre

      Bonjour,
      Oui les frais d’agence sont effectivement amortissables.

  4. SONIA DEBET , on Mar 10, 2019 at 13:12 Répondre

    Bonjour. Je me renseigne avant de démarrer. En LMNP, je déduis les amortissement du bien ok, mais quelles sont mes obligations de locations? Puis-je déduire cette amortissement et vendre le studio quand je le veux? Merci d’avance, cordialement Sonia

    • Hervé BOCHER , on Mar 12, 2019 at 09:56 Répondre

      Bonjour,
      Amortissement et vente ne sont pas liés en LMNP.
      Vous pouvez donc vendre quand vous le voulez.

  5. NEGREL , on Avr 4, 2019 at 11:00 Répondre

    Bonjour

    Vous dites que l’on peut amortir la valeur hors taxe de l’immobilier ? Qu’entendez-vous par HT ?
    Pour un bien à 100 000 € on amortit que 80 000 € ? moins le terrain, environs 15 % ?
    Pas bien compris cette notion de HT ?
    Le reste est très bien
    Merci

    • Hervé BOCHER , on Avr 15, 2019 at 12:54 Répondre

      Bonjour,
      La notion de TVA (et l’amortissement sur le prix HT) ne s’applique que pour les biens neufs sur lesquels il y a récupération de TVA par le propriétaire.
      Si vous n’êtes pas soumis au régime réel de TVA et que le bien est neuf, la valeur à amortir est la valeur du bien TTC.
      Si le bien n’est pas neuf, la valeur à amortir est la valeur de marché.

  6. FABRICE , on Avr 14, 2019 at 20:03 Répondre

    Monsieur, merci beaucoup pour cette vidéo très instructive.
    J’aimerais maintenant passer à la phase du calcul pratique (quitte plus tard à passer par un comptable, néanmoins dans un premier temps ce ne sera pas le cas).

    Afin de calculer les amortissements, sauf erreur de ma part, il me manque trois types de données: des durées, des taux et des montants .

    A titre d’exemple pour l’appartement:
    – La durée est entre 20 et 30 ans selon la vidéo mais quelle durée précise dois-je ou puis-je prendre ?
    – Le taux serait de 90% du montant du bien (afin de ne pas prendre en compte le terrain) mais certainement moins de 90% car il est situé en région parisienne ? Comment connaitre le taux exact ?
    – Le montant serait le prix du marché actuel ou le prix d’achat du bien (sachant que le bien a été acheté il y a 5 ans et que cette année sera la première où je calculerai l’amortissement en régime LMNP) ?

    En somme le calcul paraît très abordable à la lumière de vos explications, mais il y a plusieurs données qui ne sont pas immédiates à trouver, qui sont peut-être imposées par la loi ou non, comment trouver ces données nous-mêmes via internet si cela est possible et sur quels sites ? Ou via d’autres moyens ?

    Je vous remercie pour votre aide,
    Bien cordialement.

    • Hervé BOCHER , on Avr 15, 2019 at 13:00 Répondre

      Bonjour,
      Pour ne pas faire d’erreur, autant aller à la source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html !
      Vous trouverez les réponses à vos questions.
      Cependant, vous constaterez que les règles d’amortissements sont définies d’une manière qui laisse de la place à l’interprétation.
      C’est la raison pour laquelle nous recommandons le recours à un cabinet comptable afin d’appliquer les normes du marché et de ne prendre aucun risque potentiel de requalification fiscal.

  7. Remi , on Avr 17, 2019 at 22:12 Répondre

    Bonjour, merci pour votre vidéo très claire ! Une petite question concernant ma situation. Nous allons quitter notre résidence principale (maison de 15 ans d’ancienneté) pour laquelle nous avons contracté un prêt immo sur 25 ans il y a 5 ans. Est-ce possible de la louer en lmnp en amortissant et en déduisant les intérêts de notre prêt ?
    D’avance merci

    • Hervé BOCHER , on Avr 25, 2019 at 17:13 Répondre

      Bonjour,
      Vous pouvez effectivement louer votre maison en meublé et déduire les intérêts d’emprunts, charges et amortissements comptables sous réserve d’opter pour le régime BIC réel.

  8. Elena Sandu , on Mai 12, 2019 at 01:04 Répondre

    Bonjour, Monsieur,

    Les frais de notaires sont-elle amortissables ? Dans leurs intégralité ? Merci. Cdt.

    • Hervé BOCHER , on Juin 3, 2019 at 22:45 Répondre

      Bonjour Elena,
      Oui les frais de notaire sont amortissables en intégralité.

  9. Jacques , on Mai 12, 2019 at 16:59 Répondre

    Merci pour cette vidéo !!
    Juste une question : Quelle valeur retenir pour l’amortissement du bien.
    Celui d’acquisition il y a 10 ans ?
    ou
    La valeur du bien lors de la création du statut LMNP, c’est à dire cette année ?

    Merci d’avance pour vos éclairages

    • Hervé BOCHER , on Juin 3, 2019 at 22:46 Répondre

      Bonjour Jacques,
      La valeur pour calculer un amortissement comptable est la valeur au moment du calcul.
      Donc dans votre cas, la valeur aujourd’hui et non celle d’il y a 10 ans.

  10. Nidorine , on Mai 13, 2019 at 23:54 Répondre

    La vidéo est très intéressante. Merci beaucoup.

    Des questions :

    1 – Ce matin, le trésor public m’a dit qu’il y avait une obligation de garder le bien pendant toute la durée de l’amortissement, sinon les sommes économisées seraient rajoutées au montant de la plus value en cas de revente et donc taxées. Est ce exact ?

    2 – Comme je démarre en LMNP, je souhaiterais prendre un cabinet comptable pour m’assister. Auriez-vous une fourchette de cout ? Je suppose que ce cout est amortissable ?

    3 – Je suis en train de racheter des WC attenants au studio. Tous les couts inhérents sont ils également amortissables ?

    Merci de votre réponse.
    Salutations.

    • Hervé BOCHER , on Juin 3, 2019 at 22:48 Répondre

      Bonjour,

      Bonjour Nidorine,
      En LMNP, le propriétaire est au régime d’impositoin de la plus-value des particuliers.
      Ce qui vous a été décrit c’est pour le LMP : plus-value des entreprises / professionnels.

      Un cabinet comptable c’est minimum 200€ HT par an pour 2 biens en résidence gérée.

      Si vous faites des travaux, un agrandissement, effectivement, les coûts sont amortissables.

  11. Al , on Mai 16, 2019 at 12:15 Répondre

    Cool cette vidéo, mais 1000 divisé par 5 égal 250 dans l’exemple de l’ordinateur, ça m’a un peu piqué les yeux 😉

    • Hervé BOCHER , on Juin 3, 2019 at 22:49 Répondre

      Bonjour Olivier,

      Oui, nous avons parfaite connaissance de cette erreur mais nous n’avons pas trouvé le moyen de la corriger sans perdre les commentaires sur Youtube…

  12. Mika , on Juin 15, 2019 at 23:48 Répondre

    Bonjour,
    Je viens de signer un compromis pour une villa divisée en une partie locative et une partie résidence principale ( respectivement rdc et 1er étage). Le prix d’acquisition est bas, on peut dire que j’ai fait une bonne affaire.
    Du coup, dois je prendre la valeur estimée par les vendeurs pour mon amortissement ou la valeur estimée par un expert immobilier ? Dans le dernier cas c’est avantageux pour moi mais sur le prix total payé la partie résidence principale devient dérisoire à côté du locatif et je ne voudrais pas être embêté.
    Pour être précis le vendeur estime la partie locative à 140 000 pour une totalité à 260 000 et l’expert immobilier lui m’estime la partie locative à 175 000.
    Merci d’avance !

    • Hervé BOCHER , on Juil 2, 2019 at 14:50 Répondre

      Bonjour,

      Attendu que la valeur utilisée a un impact fiscal, il me semble préférable de prendre en compte la valeur la moins contestable. Donc celle de l’expert.

  13. Alfonso Ramirez , on Juin 16, 2019 at 17:26 Répondre

    Merci pour cette chouette vidéo !

    J’ai une question :
    – je suis actuellement graphiste en auto entreprise et mes revenus sont déclarés au régime micro (BIC), j’ai cru comprendre que la loc meublée de tourisme classé est soumise au régime BNC : puis-je déclarer une activité de LMNP au régime réel BNC en parallèle de mon activité BIC au micro ?

    • Hervé BOCHER , on Juil 2, 2019 at 14:49 Répondre

      Bonjour,
      La location meublée est déclarée en BIC.
      Par contre, il n’est pas possible à ma connaissance de cumuler des revenus locatifs en micro BIC et au régime réel BIC.
      Comme vos revenus micro BIC sont professionnels, je pense qu’il faut vous rapprocher de votre centre des impôts pour avoir la réponse.
      En effet, il s’agit d’un cas particulier pour lequel je n’ai pas la réponse.

  14. Dieste Anne , on Juin 26, 2019 at 18:05 Répondre

    Bonjour,

    Tout d´abord merci beaucoup pour cette petit vidéo, c´est tout de suite beaucoup plus claire! j´ai toute fois une question, est ce que l´amortissement n´est destiné qu´au bien immobilier neuf ou peut il être également appliqué pour un bien ancien que l´on rachète ?

    Merci beaucoup pour tout
    Je vous souhaite une agréable journée
    Cordialement
    Anne Dieste

    • Hervé BOCHER , on Juil 2, 2019 at 14:47 Répondre

      Bonjour,

      L’amortissement s’applique à tout bien immobilier neuf ou ancien s’il est loué en meublé et si le propriétaire fait le choix du régime fiscal réel.
      Pour l’ancien, la valeur à prendre en compte est la valeur de marché au moment du passage en meublé.

  15. Anne Marie , on Juin 28, 2019 at 16:01 Répondre

    Bonjour,
    Un appartement de type studio dans une résidence privée et loué meublé peut-il être fiscalisé en LMNP ?
    Merci ,
    Cordialement
    Anne Marie

    • Hervé BOCHER , on Juil 2, 2019 at 14:46 Répondre

      Bonjour,

      Si le règlement de copropriété le permet et si ce passage en meublé est approuvé par la mairie, alors oui, c’est possible.

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