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La Revente LMNP – LMP

revente lmnp

La revente LMNP ? De quoi s’agit-il ?

Après l’engouement des années 1999 – 2008 pour le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) puis le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), sont arrivés en 2007 les premiers biens à la revente LMNP .

D’abord confidentiel et réservé à des investisseurs connaisseurs aux travers de quelques acteurs historiques dont notre société, ce marché s’est développé et structuré.

D’autres opérateurs sont alors apparu, principalement vers 2011.

Aujourd’hui, le marché de la revente LMNP est bien organisé puisque les biens en LMNP ancien sont proposés en direct aux investisseurs.

Ils sont aussi proposés par les canaux de distribution traditionnels que sont les banques et les Conseillers en Gestion de Patrimoine.

Les biens disponibles à la revente LMNP sont donc principalement des appartements vendus avant 2010 en résidence de tourisme, résidence d’affaire, résidence étudiant, EHPAD et dans une moindre mesure des résidences seniors.

En effet ce dernier segment de marché est récent et l’offre en résidence d’investissements senior est assez faible.
Les gestionnaires de résidences services présents sur le marché secondaire sont les mêmes que sur le marché du neuf.

Pour autant tous ne présentent pas le même niveau de risque. Ainsi un exploitant qui n’a jamais eu de problème aura une prime de risque plus faible que le gestionnaire ayant eu des retards de paiements ou pratiqué des tentatives de renégociations de baux en force.

Impact direct, la valeur de l’appartement sera moins élevée dans le second cas à loyer équivalent.


Bien acheter un LMNP ancien
issu d’une revente LMNP nécessite donc d’avoir une bonne connaissance du marché.

C’est la raison pour laquelle choisir un intermédiaire expert capable d’estimer le bien considéré à sa juste valeur est primordial.

Pour les propriétaires, bien réussir sa revente LMNP s’est aussi s’assurer du juste prix du bien et sécuriser les aspects fiscaux et juridiques de la revente.

Là aussi un expert est fortement préconisé.

Pour aller plus loin nous vous proposons de passer en revue différents aspects liés à l’achat ou la vente d’un LMNP ancien.

 

 

Pour les vendeurs :

Les points de vigilance dans le cadre d’une revente LMNP ou d’une revente LMP sont les suivants.

 

Plus-value LMNP

Les propriétaires LMNP sont assujettis au régime d’imposition des plus-value des particuliers. Les prix à prendre en compte sont les prix HT. Les déductions sont les mêmes que pour l’immobilier classique comme les frais de vente.

Plus-value Loueur en Meublé Professionnel

Il y a certes moins de propriétaires en meublé ayant le statut de professionnel depuis la modification des seuils d’éligibilité au statut en 2009. Pour autant, les propriétaires LMP peuvent toujours bénéficier d’une exonération d’imposition sur la plus-value après 5 ans d’activité si leur CA annuel est inférieur à 90.000€.
A noter que l’appréciation du de l’éligibilité au statut de Loueur Meublé Professionnel se fait sur l’année écoulée. En effet, il n’est pas possible de cumuler les statut professionnel et le statut non professionnel sur la même année.
Pour bénéficier de l’exonération d’imposition sur les plus-values il faut donc satisfaire les conditions d’éligibilités au statut avant cession et après cession sous peine d’être requalifié en LMNP et traité comme tel.

 

TVA LMNP et revente

Un point particulier spécifique aux biens en loueur en meublé (professionnels ou non) achetés après le 1/1/1996 est lié à la TVA.
En effet, les cessions entre assujettis à la TVA (cas des LMNP au régime réel de TVA) tombent sous l’application de l’article 257 bis du Code Général des Impôts. En synthèse, cet article précise qu’il n’y a pas de régularisation de TVA si l’acquéreur s’engage à reprendre les obligations du vendeur.
Pour plus de détail sur ce point, consultez notre article sur la revente LMNP et TVA.

 

Pour les investisseurs

Si vous envisagez d’investir en LMNP ancien, il faut au préalable vérifier que ce type d’investissement correspond à votre profil d’investisseur.

Rien n’est plus désagréable que d’avoir acheté un bien qui ne correspond pas à ce que l’on aime / a le temps de faire.

 

Prenons des exemples :

Imaginons que vous avez une activité professionnelle qui vous pends beaucoup de temps, il serait complètement aberrant d’investir dans un bien pour lequel il y aurait un besoin d’actions personnelles (entretien, recherche de locataire, bricolage…).

Au contraire, quelqu’un qui travaille de manière condensée sur la semaine trouvera inadapté de déléguer toute la partie gestion de son bien puisqu’il a le temps.

Il faut donc choisir entre autogestion et gestion déléguée en fonction du temps disponible que vous avez.

 

Pourquoi investir en LMNP ancien ?

L’investissement immobilier reste à travers les âges une solution d’investissement idéale pour faire travailler son capital avec peu d’intervention.

Le contexte de taux bas dans lequel nous vivons est à fortiori encore plus favorable puisque les rendements locatifs net d’inflation y sont largement supérieur.

L’effet de levier généré par le recours au crédit permet donc de décupler l’impact positif sur votre patrimoine pour chaque euro investit.

Encore faut-il ne pas se tromper !

Effectivement, si l’emplacement sera la garant de la croissance de la valeur locative comme de la valeur de marché de votre investissement, la fiscalité qui s’y applique permettra de maximiser le rendement final.

Car il ne faut pas oublier que mal optimisé fiscalement, les revenus de l’investissement immobilier sont de loin les plus taxés.

 

Choisir le LMNP ancien c’est déjà choisir la voie la moins fiscalisée mais encore faut-il ne pas se laisser happer par les sirènes du marché qui vous promettent monts et merveilles, promesses qui ne seront pas tenues.

 

La sélection du bien immobilier devra donc être faite suivant des critères tout aussi exigeants que pour l’immobilier résidentiel.

L’objectivité, la vérification des données et votre calculatrice seront vos outils.

Les critères essentiels seront le loyer net de charges, le loyer au m², le prix au m², la localisation de la résidence en fonction de sa destination.

Une résidence de tourisme devra être proche de lieu touristiques d’intérêts et être équipée pour sa destination (sauna, hammam, jacuzzi…).

Une résidence étudiante devra être proche des écoles, des moyens de transports et dans une ville ayant réellement une population étudiante importante.

Une résidence senior devra être dans une zone de France qui attire les personnes retraitées et proche des commerces.

Enfin, une résidence EHPAD devra elle-aussi être dans une zone où la demande est élevée et les prix tendus.

 

Afin de vous permettre de mieux vous y retrouver, Création et Développement de Patrimoine, l’Expert Revente LMNP™, qui est une société indépendante proposant un service pour revendre des biens en résidences gérées et d’investissement LMNP ancien vous apporte une grille de lecture pour réussir votre investissement LMNP.

 

Comment obtenir le statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, il faut tout d’abord être propriétaire d’un bien immobilier loué meublé. Ensuite, il faut s’inscrire en tant que tel auprès du service des impôts.

 

La loi LMNP – la fiscalité LMNP

Pour pouvoir bénéficier sur votre investissement immobilier du statut de LMNP, il convient aussi de répondre aux exigences fixées par la loi.

En effet, le Loueur en Meublé Non Professionnel est régis par l’article 155 IV du Code Général des Impôts.

Les obligations définies le sont pour l’activité de Location Meublée Professionnelle (LMP) et par exclusion pour le LMNP.

 

Le texte officiel indique que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Si ces trois conditions ne sont pas réunies (même 1 sur 3) alors l’investisseur relève du LMNP

La loi Alur du 24 mars 2014 puis la MACRON du 6 août 2015 sont venues repréciser ce qu’est un bien meublé avec l’application du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui précise la liste du mobilier LMNP.

 

 

 

Le LMNP en résidences de services : une gestion totalement déléguée.

Les appartements ou chalets en résidence de services ne sont pas les seuls biens pouvant être loués en LMNP puisqu’on compte aussi les logements de type résidentiels qu’ils soient loués à l’année, en courte durée ou en saisonnier.

Pour autant, l’appartement en résidence de service est le plus adapté pour les investisseurs qui n’ont que peu de temps à consacrer au suivi de leurs projets.

 

Juste le temps de contrôler le versement des loyers !

Encore plus intéressant que la gestion sous mandat où des décisions restent à prendre par le propriétaire, en LMNP en résidence de service, le locataire est la société qui prend à bail toute la résidence.

Il n’y a donc rien à faire une fois qu’elle est en place.

Pas de tracasserie du type vide locatif, frais de recherche de locataire, vérification du travail effectif de la société de gestion, accord pour des réparations, meubles à acheter pour la mise en location, prestataires divers à trouver…

Investir en résidences de service en LMNP dégage de tous ces problèmes.

Participer aux assemblées générales de copropriété reste bien sûr conseillé mais là-aussi il est possible de déléguer son pouvoir pour y être représenté.

Vous pouvez adresser vos instructions de vote pour l’AG par mail ou courrier.

 

L’investisseur qui veut tout contrôler et tout décider n’y trouvera donc pas son compte. Mais celui qui préfère allouer son temps disponible à d’autres tâches ou loisirs sera satisfait.

 

Investir sur l’économie

Choisir d’investir en LMNP en résidence de service c’est avant tout choisir un secteur d’activité économique porteur et bénéficier du cadre juridique des baux commerciaux.

Côté tourisme, la France reste la première destination touristique au monde. Le patrimoine architectural, la diversité des paysages, la gastronomie et la géographie de la France en font toujours une destination phare.

La vie étudiante en France est aussi des plus dynamique. Avec plus de 75% d’une classe d’âge poursuivant ses études la demande de logements étudiants est en hausse. Ce phénomène est renforcé par la reconnaissance de l’excellence du niveau d’étude supérieures en France mettant notre paye en première place des pays recevant des étudiants non anglophones.

Enfin, phénomène mondial, la population des pays développés est vieillissante. Les personnes de plus de 60 ans représentent aussi la tranche d’âge, la mieux dotée en patrimoine. Le marché des seniors est donc en croissance et alimenté par des pouvoirs d’achats élevés. Ce phénomène n’en étant qu’à ces débuts et les progrès de la médecine permettant un allongement de la durée de vie certain, ce marché va être dynamique pour plusieurs décennies.

 

En investissant sur des marchés porteurs, dans des biens immobiliers correspondant à la demande, votre démarche d’investissement sera donc déjà sur de bons rails.

 

Le bail commercial : un cadre sécurisant pour l’investisseur

Avec l’augmentation des contraintes légales qui pèsent sur les baux d’habitation pour les propriétaires bailleurs, il est judicieux aujourd’hui de creuser l’intérêt du bail commercial.

Il faut savoir que les baux commerciaux, sont régis par les articles du code de commerce (articles Article L 145 suivants du code de commerce). Ils sont employés de longue date pour la location des commerces et bureaux et sont très encadrés.

Un bail commercial (9 ans minimum) va donc avoir une durée plus longue qu’un bail d’habitation (3 ans).

Le bailleur n’a la possibilité de partir que tous les 3 ans ou à l’échéance en cas de bail ferme alors que le locataire en bail d’habitation peut partir au bout de 3 mois.

La visibilité du bail commercial est donc bien meilleure.

A titre de compensation de cet engagement long, si le propriétaire veut faire partir son locataire, il devra l’indemniser pour la perte des investissements qu’il aura réalisés. Il s’agit de l’indemnité d’éviction. Evidemment là n’est pas en général l’intérêt d’un propriétaire puisqu’il veut percevoir des revenus à long terme.

En cas de non-paiement de loyer, cela peut prendre jusqu’à 3 ans pour faire partir un locataire en bail d’habitation.

En bail commercial, la procédure sera bien plus rapide en actionnant la clause résolutoire.

 

Pour autant, il faut se prémunir d’éventuels problèmes pouvant survenir. Comme partout le risque zéro n’existe pas.

Il faut souligner qu’il y a eu des cas de mauvaise gestion en LMNP et il y a des histoires de propriétaires qui ont été abusés.

Se prémunir des risques passe par le recours à un professionnel expert en valeur vénale et locative afin de vérifier la solvabilité du locataire, sa qualité de gestion, mais aussi que le loyer payé pour le bien est au marché et pas surévalué et enfin que les ratios économiques sont respectés.

Cette mission, est possible pour un LMNP ancien mais sera beaucoup moins aisée voire impossible à réaliser pour un bien neuf et c’est la raison pour laquelle nous ne proposons que des biens existants.

 

 

 

Les avantages concrets du LMNP

Louer en meublé c’est opter pour la fiscalité des BIC qui est bien plus avantageuse que la fiscalité des revenus fonciers.

Le régime du micro BIC permet un abattement de 50% sur les revenus. Nous le détaillons sur notre page dédiée au micro BIC.

et ne nous attardons pas plus ici dessus car il n’est pas compatible avec l’investissement en résidence de services.

Le régime LMNP réel est celui qui s’accord avec la propriété d’un bien en résidence de service et c’est aussi le plus avantageux.

  • Il permet en effet de percevoir des revenus locatifs très faiblement imposés grâce à l’amortissement comptable.

L’amortissement comptable s’applique sur l’immobilier et le mobilier sur des durées moyennes en LNMP ancien de 25 ans et 5 ans.

Comme il se déduit des charges, le résultat fiscal s’en trouve diminué et la fiscalité très fortement réduire.

NB : l’amortissement comptable LMNP n’est pas un avantage fiscal et n’entre donc pas dans le calcul du plafond des niches fiscales.

  • La TVA est récupérable sur les dépenses engagées. Être propriétaire d’un bien en résidence de services implique d’être au régime réel de TVA ce qui permet de récupérer la TVA sur toutes les dépenses : charges, travaux, renouvellement de mobilier, honoraires …
  • Pour ceux qui le souhaitent et respectent les conditions, le statut LMP est possible et génère encore plus d’avantages fiscaux que le LMNP. Retrouvez la synthèse de ce régime sur notre page dédiée à la fiscalité LMP.

 

Zoom sur l’amortissement LMNP

L’amortissement est un principe comptable qui permet de tenir compte de la dépréciation d’un actif dans le temps.

Il s’agit d’une mesure comptable qui n’a donc pas d’impact sur la trésorerie (l’argent que vous gagnez) mais impacte directement le résultat fiscal (le montant à déclarer) en le diminuant fortement.

Vous pouvez consulter notre fiche détaillée sur le principe de l’amortissement LMNP  afin d’ne connaître tous les détails.

Comme un bon exemple vaut souvent milles mots d’explications vous trouverez ci-dessous un calcul simplifié afin d’illustrer le principe de l’amortissement immobilier en LMNP :

Prenons un appartement de 100.000€ dont la valeur terrain est de 10.000€, les frais de notaire de 9.000€, le loyer de 5.000€ et les charges et la taxe foncière de 500€.

L’amortissement résulte du calcul suivant :

Valeur du bien les frais d’acquisition – valeur du terrain = 100.000€ 9.000€ – 10.000€ = 99.000€

L’immobilier s’amortissant sur 25 ans cela nous fait un amortissement annuel de 99.000€ / 25 = 3.960€

 

Comparaison du régime foncier au régime réel LMNP

EN FONCIER

Si nous étions en location nue au régime foncier, le revenu imposable serait égal au bénéfice soit :

Loyer – charges = 5.000€ – 500€ = 4.500€

L’imposition sur le revenu serait (tranche à 30%) : 4.500€ x 30% = 1.350€

Les prélèvements sociaux seraient de 15.5% : 4.500€ x 15.5% = 697.5€

Au total en foncier l’impôt est de 1.350€ 697,5€ = 2.047,5€

Le revenu net d’impôts serait de 4.500€ – 2.047,5€ = 2.452,5€

 

EN LMNP :

Le revenu imposable en LMNP est calculé comme suit : loyer – charges – amortissement = 5.000€ – 500€ – 3.690€ = 540€

L’imposition sur le revenu serait (tranche à 30%) : 540€ x 30% = 162€

Les prélèvements sociaux seraient de 15.5% : 540€ x 15,5% = 83,7€

Au total en foncier l’impôt est de 162€ 83,7€ = 245,7€

Le revenu net d’impôts serait de 4.500€ – 245,7€ = 4.254,3€

 

A loyer brut équivalent, la fiscalité LMNP permet donc de percevoir un revenu net d’impôts 70% supérieur pendant 25 ans.

Le LMNP rapporte donc 1.801€ par an soit 45 045€ sur 25 ans

 

Je pense que vous aurez compris l’intérêt de la fiscalité LMNP pour vous !