Expert en LMNP, LMNP ancien et revente LMNP.
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La Revente LMNP – LMP

Après l’engouement des années 1999 – 2008 pour le LMP puis le LMNP, sont arrivés en 2007 les premiers biens à la revente LMNP .

 

D’abord confidentiel et réservé à des investisseurs connaisseurs aux travers de quelques acteurs historique dont notre société, ce marché s’est développé et structuré. D’autres opérateurs sont alors apparu, principalement vers 2011.

Aujourd’hui, le marché de la revente LMNP et revente LMP est bien organisé puisque les biens en LMNP ancien sont proposés en direct aux investisseurs, mais aussi par les canaux de distribution traditionnels que sont les banques et le Conseillers en Gestion de Patrimoine.

Les biens disponibles à la revente LMNP sont donc principalement des appartements vendus avant 2010 en résidence de tourisme, résidence d’affaire, résidence étudiant, EHPAD et dans une moindre mesure des résidences seniors.
Les gestionnaires présents sont les mêmes que sur le marché du neuf. Pour autant tous n’ont pas le même cotation de risque. Ainsi un exploitant qui n’a jamais eu de problème aura une prime de risque plus faible que le gestionnaire ayant eu des retards de paiement ou pratiqué des tentatives de renégociations de baux en force. Impact direct, la valeur de l’appartement sera moins élevée dans le second cas à loyer équivalent.


Bien acheter un LMNP ancien
issu d’une revente LMNP ou revente LMP c’est donc choisir un intermédiaire expert qui est capable d’estimer le bien considéré à sa juste valeur.

Pour les propriétaires, bien réussir sa revente LMNP s’est aussi s’assurer du juste prix du bien et sécuriser les aspects fiscaux et juridiques de la revente. Là aussi un expert est fortement préconisé.
Les points de vigilance dans le cadre d’une revente LMNP ou d’une revente LMP sont les suivants :

 

Plus-value LMNP

Les propriétaires LMNP sont assujettis au régime d’imposition des plus-value des particuliers. Les pris à prendre en compte sont les prix HT. Les déductions sont les mêmes que pour l’immobilier classique comme les frais de vente.

Plus-value LMP

Il y a certes moins de LMP depuis la modification des seuils d’éligibilité au statut en 2009. Pour autant, les propriétaires LMP peuvent toujours bénéficier d’une exonération d’imposition sur la plus values après 5 ans d’activité si leur CA annuel est inférieur à 90.000€.
A noter que l’appréciation du de l’éligibilité au statut LMP se fait sur l’année écoulée. En effet, il n’est pas possible de cumuler les statut LMP et le statut LMNP sur la même année.
Pour bénéficier de l’exonération d’imposition sur les plus-value LMP il faut donc satisfaire les conditions d’éligibilités au statut avant cession et après cession sous peine d’être requalifié LMNP et traité comme tel.

TVA LMNP et revente

Un point particulier spécifique aux LMP et LMNP achetés après le 1/1/1996 est lié à la TVA.
En effet, les cessions entre assujettis à la TVA (cas des LMNP au régime réel de TVA) tombent sous l’application de l’article 257 bis du Code Général des Impôts. En synthèse, cet article précise qu’il n’y a pas de régularisation de TVA si l’acquéreur s’engage à reprendre les obligations du vendeur.
Pour plus de détail sur ce point, consultez notre article sur la revente LMNP et TVA.

 

 

 

Vous êtes propriétaire de biens LMP ou LMNP que vous souhaitez revendre, contactez notre service revente pour bénéficier d’une étude de valeur gratuite et de tous les conseils et accompagnement de de nos experts pour réussir votre vente de loueur en meublé non professionnel (ou professionnel).