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Investissement revenus fonciers

 
Investissement immobilier et revenus fonciers

Les revenus issus d’un investissement immobilier locatif non meublé sont soumis à l’imposition sur les revenus fonciers . Ils bénéficient soit du régime micro-foncier qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %, soit du régime d’imposition réel qui offre la possibilité de déduire les charges réelles liées au bien.

Les revenus fonciers

Par définition, les revenus engendrés par la mise en location nue d’un bien immobilier constituent des revenus fonciers qui sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Parmi ces revenus en questions doivent être déclarés les loyers perçus ainsi que les recettes accessoires produits durant toute l’année civile. Les recettes exceptionnelles provenant par exemple des subventions de l’Agence nationale de l’habitat doivent aussi être déclarées. Par contre, les charges locatives reversées par le locataire ne font pas parties des revenus fonciers . Il est à noter que si les biens appartiennent à un établissement commercial, les revenus qui en découlent sont catégorisés comme des bénéfices commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers . De même, si les locaux sont inscrits à l’actif d’une exploitation agricole ou utilisés pour l’exercice d’une profession libérale, les revenus tirés de leur location sont soumis au régime des bénéfices agricoles ou non commerciaux (BNC).

Le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition

Selon leur montant, ces revenus sont soumis à deux régimes d’imposition différents : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition. Le régime choisi s’applique sur l’ensemble des revenus fonciers d’un ménage fiscal. Autrement dit, il n’est pas possible pour un propriétaire de plusieurs biens loués d’opter pour le régime micro-foncier pour un logement et de choisir le régime réel pour un autre.
Le régime micro-foncier concerne les revenus fonciers bruts ne dépassant pas les 15 000 € hors TVA par an. Il ouvre droit d’un côté à une simplification administrative qui se traduit par un allègement des obligations déclaratives et de l’autre à un abattement forfaitaire de 30 % contre 14 % dans le régime de droit commun. Cet abattement équivaut à une déduction forfaitaire représentative des charges liées au bien.

Ce type de régime n’est pas applicable pour un logement classé monument historique ou qui bénéficie d’un régime fiscal particulier tel que les dispositifs Robien, Perissol, Besson…

Quant au régime réel d’imposition, il touche les revenus fonciers bruts excédant le seuil des 15 000 €. Dans ce cas, il revient au contribuable de calculer son revenu foncier net qui est la différence entre le revenu foncier brut et les charges réelles supportées et justifiées, c’est-à-dire les loyers et recettes réellement perçus. Ces charges sont très réglementées et sont listées dans le Bulletin officiel des impôts du 23 mars 2007.

Si les charges devant être retranchées dépassent la totalité des revenus fonciers bruts, il se crée un déficit foncier qui est imputable pour un montant maximum de 10 700€ sur les autres revenus catégoriels. Toutefois, les déficits qui résultent d’un intérêt d’emprunt ne peuvent pas être déduits du revenu global, mais sont reportés sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

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