Expert en LMNP, LMNP ancien et revente LMNP.
contact@creation-developpement-patrimoine.com
02.50.50.30.40

Investissement EHPAD

 

Dossier : bien investir dans un EHPAD

Les EHPAD intéressent un grand nombre d’investisseurs pour leur rentabilité solide. Et à long terme. Avant de se lancer dans l’achat LMNP en EHPAD, il est nécessaire de comprendre cet univers et de connaître les points clés de ce type d’investissement locatif.

EHPAD définition

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes s’apparentent aux maisons de retraite, dont le terme est usité. Les EHPAD sont en effet une catégorie de structures bien précise, qui accueillent des personnes âgées de 65 ans et +, souffrant d’une perte d’autonomie dans les actes du quotidien et nécessitant des soins ou un suivi médical.
Les résidents y vivent dans des chambres individuelles ou chambres doubles selon leur souhait. De nombreux espaces communs sont à leur disposition : bibliothèques, salons, restaurant, jardins, salle d’animations afin de dynamiser la cadre de vie. Les pensionnaires reçoivent aussi les soins adaptés à leur état de santé et l’équipe médicale est présente 24 heures sur 24.

Placement immobilier en EHPAD

Le placement EHPAD attire les investisseurs pour plusieurs raisons. La première est l’espérance de vie, qui ne cesse de croître en France. Avec l’allongement du vieillissement la dépendance augmente et les besoins en infrastructures adaptées aussi. Les EHPAD et autres structures d’accueil pour seniors ne sont donc pas prêtes de disparaître.
Autre bonne raison d’investir en « maison de retraite » : l’état donne désormais peu d’accord pour la construction de nouveaux EHPAD. Une restriction des autorisations qui rend impossible l’émergence d’une forte concurrence. Du moins, les risques de suroffre ne sont pas à craindre. On peut donc dire qu’investir en EHPAD rime avec rentabilité garantie sur un marché sain avec une demande en croissance et une offre augmentant peu.

Optimiser l’investissement en EHPAD

Bien que l’investissement en EHPAD soit parmi les plus sûrs, l’acquéreur a tout de même intérêt à bien étudier les offres qui se présentent à lui, car il y a toujours des situations plus intéressantes que d’autres. Comment savoir si un placement en EHPAD est efficace et durable ?

3 questions que l’investisseur EHPAD doit se poser :

Renouvellement du mobilier : comment est-il comptabilisé par le gestionnaire ? Selon le fonctionnement de l’établissement, il se peut que des charges importantes soient imputables aux investisseurs lorsque l’EHPAD renouvelle le mobilier des chambres et parties communes.

Quels sont les projets pour l’avenir de l’EHPAD ? L’investissement en maison de retraite s’organisant sur le long terme, la meilleure acquisition est celle qui ne montre aucun danger à l’horizon pour la survie de l’établissement et sa bonne gestion. Qualité de la gestion et taux d’occupation : une bonne gestion au quotidien est le gage d’un bon taux d’occupation et donc de la pérennité de l’établissement et du règlement des loyers.

Investissement maison de retraite

Pourquoi les maisons de retraite séduisent tant les investisseurs ?
Le 3ème et le 4ème âge qui vivent en maison de retraite ont besoin de services chaque jour et pendant des années. C’est un contexte qui met les maisons de retraite sur la liste des investissements sûrs et durables. D’autre part, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation qui permettent de maximiser la rentabilité de l’investissement. Toutefois, nous conseillons d’évaluer ce point après avoir minutieusement étudié la situation de l’établissement et après avoir posé les objectifs de l’investissement.

Investir en EHPAD : sous quelle forme ?

L’achat de biens en EHPAD permet d’accéder aux dispositifs LMP / LMNP ou CENSI BOUVARD : des dispositifs fiscaux avantageux dès lors que l’investissement dans l’EHPAD est prévu sur du long terme. La défiscalisation de 11% dans le cadre d’un LMNP CENSI BOUVARD est particulièrement intéressante tandis qu’en LMNP ancien , c’est l’amortissement du bien et du mobilier qui tire son épingle du jeu. D’autre part, l’achat en EHPAD neuf donne droit à la récupération de la TVA, ce qui facilite grandement l’acquisition.

L’achat en EHPAD : quel établissement privilégier ?

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes font l’objet de divers classements, aussi bien pour indiquer aux familles la qualité des services que pour indiquer aux investisseurs quels EHPAD ou groupes d’EHPAD sont les plus viables sur le plan financier.
Vous pouvez retrouver les classements des sociétés privées gestionnaires d’EHPAD sur notre blog au classement EHPAD .

Classement EHPAD
Il existe des milliers d’établissements en France. Comment choisir et être sûr de prendre la bonne décision ?
Les études présentent des analyses plus ou moins poussées, avec généralement comme indications de base :

nombre de lits gérés par l’EHPAD ou le groupe d’EHPAD,

nombre d’établissements gérés par les groupes d’EHPAD,

augmentation ou diminution des nombres de lits, qui traduit l’attractivité de la structure.

Et qui dit achat, dit revente… L’investisseur, même s’il envisage un placement en EHPAD à long terme, doit envisager ce qui se passerait s’il devait vendre. Parviendrait-il à profiter d’un retour sur investissement malgré tout ? La revente d’EHPAD LMNP doit donc être étudiée avant même d’avoir opté pour l’achat en EHPAD.

EHPAD ou résidences seniors ?

En ce qui concerne l’investissement LMNP , l’EHPAD et la résidence senior relèvent de la même catégorie, c’est-à-dire qu’ils sont tous deux éligibles au statut LMNP . Les différences entre un EHPAD et une résidence senior se trouvent dans les services proposés aux résidents ainsi que dans la classification de l’établissement.

Les prestations de l’EHPAD

L’Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, s’adresse à des personnes qui ont besoin d’un accompagnement quotidien (services d’hôtellerie) et de soins (service paramédical). Les EHPAD se médicalisent de plus en plus au fil des ans pour répondre aux besoins de nos aînés. L’augmentation de l’espérance de vie fait que les établissements croulent sous les dossiers de demandes d’entrées en EHPAD. Il n’est pas rare que les familles soient confrontées à une liste d’attente pour que leur parent intègre l’établissement de leur choix.
Pour les investisseurs, l’aspect médical de l’EHPAD est intéressant : il cible une population bien précise, qui par ailleurs n’a souvent pas d’autre choix que d’intégrer un EHPAD. Un contexte favorable à l’investissement durable.

Les prestations de la résidence senior

Existant sous plusieurs formes, les résidences seniors accueillent des personnes plus autonomes que celles en EHPAD. Ces structures s’adressent à celles et ceux qui ont besoin d’être rassurés et entourés, sans forcément avoir besoin de soins médicaux importants. Parfois, les personnes isolées ont avant tout besoin de pouvoir demander un service, de disposer d’un logement aménagé, d’avoir du lien social avec d’autres résidents.
Les résidences seniors sont fortement concurrencées aujourd’hui par les services de soins à domicile qui reviennent bien moins cher aux familles. Egalement éligibles à l’investissement LMP / LMNP / CENSI BOUVARD, ces établissements intéressent deux types d’investisseurs :

les particuliers, qui souhaitent recevoir un complément de revenu,

les professionnels, qui font de l’investissement en maison de retraite leur source de revenus principale. L’avantage de l’investissement en résidence seniors est le nombre de structures potentiellement plus grand chaque année. Car contrairement aux EHPAD, ces structures ne sont pour l’instant, pas limitées par les autorisations de l’état.

Investir en EHPAD ou maison de retraite ? Quelques distinctions à faire

Les EHPAD sont l’équivalent des maisons de retraite d’autrefois. Aujourd’hui, plus aucune structure pour personne âgée ne s’appelle réellement « maison de retraite ».
Ce terme regroupe aussi bien les EHPAD que les résidences. Autrement dit, un investissement en EHPADest un investissement en maison de retraite, mais la réciproque n’est pas forcément vraie. L’investisseur qui opte pour un achat en maison de retraite peut très bien choisir une résidence de services et non pas un EHPAD. La distinction semble importante, au regard des différences de gestion de ces structures pour seniors. Les publics visés ne sont pas tout à fait les mêmes.

EHPAD = agrément

Un EHPAD reçoit des subventions qui dépendent notamment du GIR moyen (grade qui exprime le degré de dépendance des résidents, et donc un coût en termes de soins médicaux). Ce qui n’est pas le cas en résidence seniors .
Autrement dit, un EHPAD peut très bien perdre d’une année à l’autre, une grande partie de ces financements. Cela peut arriver si la structure ne répond pas aux normes de qualité des soins ou aux normes de sécurité notamment. Or, ces normes exigeantes ont un coût pour les gestionnaires, parfois très lourd.

Quelle rentabilité pour un EHPAD ou une maison de retraite ?

En moyenne, le rendement d’un EHPAD en LMNP occasion est estimé à 5,3, pour une fourchette allant de 4% en neuf et jusqu’à 8% pour des montages spécifiques. L’investissement EHPAD est donc juteux et plutôt stable.
A noter que la rentabilité est toujours fonction du risque et qu’il faut bien définir vos attentes avant d’opter pour tel ou tel niveau de rentabilité.

Choisir un établissement ayant de nombreux résidents

A priori, le nombre de résidents est un bon indicateur de la santé de l’établissement, et donc, de sa longévité.
D’autres facteurs sont à prendre en compte, comme l’état de la maison de retraite : y aura-t-il des travaux au cours de la période d’investissement ? L’acquéreur doit anticiper tous les frais éventuels de ce type, qui lui incomberont.
Investir en LMNP EHPAD ou en maison de retraite demande avant tout de bonnes connaissances de l’activité de la structure, de sa gestion et de son financement. Qui paie quoi ? Quand ? Si le placement en EHPAD porte ses fruits, il exige de prendre toutes les précautions et de n’investir que dans des établissements dont le fonctionnement financier est clair.

Les conseils d’un professionnel sont d’autant plus utile que ce marché est complexe et peu connu.

Pour aller plus loin :
LMNP
LMNP ancien
Revente LMNP

Découvrir nos biens en EHPAD
Découvrir nos biens en résidence senior

RECHERECHER UN BIEN

à


ALERTES NOUVEAUX BIENS

Ne passez pas à côté d'une opportunité ! Recevez les alertes nouveaux biens mis en vente, dans votre boite mail !


RECEVEZ nos ALERTES NOUVEAUX biens mis en vente