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Investissement démembrement de propriété

 

Avant de se lancer dans un projet immobilier en démembrement de propriété, il est toujours primordial de s’intéresser aux principes et aux atouts de l’investissement.

Les grands principes

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire confie l’exploitation de son bien à un usufruitier, durant 15 à 20 ans, selon la période convenue par les deux parties. Dans la plupart des cas, un bailleur social de gestion locative acquiert un immeuble composé de plusieurs logements sociaux au compte des épargnants. Seulement, ces derniers ne payent pas la totalité du prix de la nue-propriété. Chaque lot est vendu en général à 55 % ou à 60% de sa valeur. En contrepartie, le propriétaire appelé nu-propriétaire cède la gestion de son futur patrimoine au bailleur social.

Pourquoi « futur » ? Le contrat qui lie les deux parties stipule que durant la durée du démembrement, l’usufruitier détient la totalité du droit d’usage de l’immobilier. Il loue, paie les charges, assure l’entretien et perçoit les loyers. À l’inverse, le nu-propriétaire ne peut pas occuper ni recevoir des revenus jusqu’à la fin de la durée du démembrement. Mais à partir de cette date, le bien lui revient de plein droit sans qu’il débourse un investissement supplémentaire. Il peut ainsi décider d’y loger, de le louer ou même de le vendre.

Pourquoi investir en nue-propriété ?

L’investissement démembrement de propriété procure des avantages intéressants aux investisseurs visionnaires. De quoi s’agit-il ?

Acquérir un patrimoine à un coût réduit

Comme il est dit précédemment, le recours à la nue-propriété permet aux particuliers d’acheter un bien à 50 % ou 60 % de son prix. Avec ce régime immobilier, le nouvel acquéreur peut obtenir à 2.500 euros le mètre carré un appartement qui coûte en réalité 4.000 euros. Le montant de l’investissement est donc particulièrement avantageux.

Investissement libéré des contraintes de gestion

Pendant la période de démembrement, l’usufruitier s’engage à payer les charges et les impôts afférents au bien comme la taxe foncière. Il cherche les locataires et entretient les locaux. Après 15 ans ou 20 ans, le nu-propriétaire récupère le bien en bon état.

La nue-propriété échappe à l’ISF

Selon le code général des impôts, un bien acquis en nue-propriété n’est pas inclus dans l’assiette fiscale de l’ISF ou Impôt de Solidarité sur la Fortune pendant la période de démembrement. Autrement dit, il n’est pas placé dans l’actif de l’ISF. L’acquéreur peut alors se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une défiscalisation totale durant une longue durée.

Un supplément de retraite

L’investissement démembrement de propriété est aussi un refuge idéal pour ceux qui souhaitent percevoir un complément de retraite. Le principe est simple : dans 15 à 20 ans, le nu-propriétaire devient légalement le propriétaire du bien. Il détient ainsi l’intégralité du droit d’usage de l’appartement. Pour se procurer un revenu supplémentaire, l’acquéreur peut utiliser l’immobilier à sa guise. Il peut le louer pour son propre compte afin de se constituer un revenu régulier. Toutefois, il a le droit de l’occuper ou même de le revendre s’il estime que la plus-value qui en découlera sera plus importante.

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