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Investir LMNP (en résidences services)

 

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Investir LMNP  : les points à vérifier avant de se lancer

L’investissement en LMNP reste l’un des placements dans la pierre les plus intéressants.

Cette transaction mérite néanmoins un minimum de précautions pour être une réussite. Les points suivants sont à surveiller particulièrement.

Pourquoi investir en LMNP  ?

L’investissement sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP est une opportunité offerte à tous les contribuables voulant profiter des rendements des locations immobilières. Ce régime existe depuis 1947 et connaît un certain nombre d’améliorations depuis sa création.

En 2015, le dispositif offre plusieurs avantages, en tête desquels figure la possibilité de déduire des revenus locatifs, l’ensemble des charges relatives à la location. Le rendement final de ce placement est de ce fait net de contributions sociales et net d’impôt. Les intérêts d’emprunts, les taxes foncières, les travaux d’aménagement, les frais de notaire et autres honoraires de cabinet comptable sont les charges déductibles des revenus locatifs.

Quels biens sont concernés ?

Investir en LMNP , c’est s’assurer un accès privilégié au marché locatif de différents types de biens immobiliers. Cet investissement offre notamment une large gamme de supports, dont les EHPAD, les résidences seniors avec services, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires et les résidences étudiantes. La rentabilité du placement dépend en grande partie du type de bien choisi en marge de l’investissement locatif.

L’emplacement, la qualité des logements, la nature du bail et le montant des loyers sont autant de facteurs qui pèsent également sur la performance du placement. Ces facteurs constituent de fait les premiers critères de choix à étudier avant de s’engager dans un investissement défiscalisé, mais relativement risqué.

Comment choisir le gestionnaire ?

Pour les résidences avec services, la solidité financière de l’exploitant est un indice de qualité révélateur des retombées financières probables de l’opération. Le choix d’un bon gestionnaire assure au propriétaire les paiements réguliers de ses revenus locatifs nets, mais pas que.

Investir en LMNP avec un gestionnaire fiable, c’est aussi limiter les risques de loyers impayés et s’assurer de l’aide d’un vrai professionnel pour certaines tâches comme le financement des charges d’entretien ou d’exploitation du bien. Ainsi, avant de choisir le gestionnaire d’une résidence en LMNP, certaines questions méritent d’être posées : combien de logements gère-t-il ? Réalise-t-il des bénéfices régulièrement ? La gestion des résidences se fait-elle via une société mutualisée ou à travers une société d’exploitation propre à chaque bien ? Qu’en est-il du capital social du gestionnaire ? Ces questions donnent un indice clair sur le sérieux et les performances de l’exploitant.

La signature du bail commercial

La signature du bail avec le gestionnaire est aussi une étape déterminante dans la réussite ou non d’un investissement en LMNP . Ce contrat n’a rien de similaire à un bail de location classique : il s’agit plutôt d’un bail commercial, dont les termes sont définis par commun accord entre l’investisseur et l’exploitant. Il est donc crucial de vérifier toutes les clauses incluses dans ce contrat, afin d’éviter les mauvaises surprises. La durée du bail commercial, la réévaluation des loyers après une période de carence et la répartition des charges sont des points particulièrement importants à surveiller sur ce document assez volumineux.

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