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Impôt sur le revenu LMNP : BIC, BNC, comment ça marche ?

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Impôt sur le revenu LMNP : BIC, BNC, comment ça marche ?

 

À l’heure de la déclaration fiscale, les contribuables se concentrent sur l’impôt sur le revenu. Depuis le 1er janvier 2019, celui-ci est retenu à la source. Désormais, l’impôt est prélevé mensuellement ou trimestriellement.

Pour les salariés ou les micro-entrepreneurs, cette réforme fiscale implique une modification au niveau de déclaration des revenus. Si auparavant, elle se faisait annuellement, depuis la réforme, ce n’est plus le cas. Les impositions des salariés seront prélevées par leur employeur. Les indépendants paieront un acompte mensuel ou trimestriel, selon le cas.

Pour le cas des micro-entreprises, le régime reste inchangé. Les bénéfices de ces structures seront imposés au titre de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou de BNC (Bénéfices Non Commerciaux). La déclaration dépend de l’activité de la micro-entreprise et de son statut. Le montant des revenus encaissés joue également sur le régime d’imposition.

Les revenus déclarés au titre de BIC et de BNC

Les revenus déclarés au titre de BIC et de BNC
Les revenus déclarés au titre de BIC et de BNC

Les entreprises individuelles, ou micro-entreprises, doivent déclarer leurs revenus à l’administration fiscale au titre de BIC ou de BNC selon le cas. Il arrive également que des particuliers doivent déclarer leurs revenus à ces mêmes titres. Cela concerne les loueurs meublés en LMNP ou en LMP. La déclaration des revenus au titre de BIC ou BNC dépend de l’activité exercée, par l’entreprise ou l’indépendant, et de son statut.

Déclaration au titre de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Les revenus déclarés au titre de BIC sont ceux de professions commerciales, industrielles et artisanales. Les gains découlant d’une activité commerciale exercée à titre de profession habituelle sont ainsi concernés. Selon le Conseil d’Etat Français, sont qualifiés d’activité commerciale :

  • l’achat de biens meubles ou immeubles aux fins de les revendre ;
  • les opérations intermédiaires pour l’achat ou la cession d’un immeuble, d’un fonds de commerce ou de parts de sociétés immobilières ;
  • l’entreprise de location de meubles, de manufactures, de transport, de commission, de bureaux d’affaires, de vente, de spectacles publics et d’agence ;
  • les opérations de change, de courtage, de banque et de tous les services de paiement ;
  • les obligations entre banquiers, marchands et négociants ainsi que les lettres de change.

Les activités artisanales sont quant à elles les activités de transformation, de production, de réparation et de prestation de service. Le travailleur doit exercer une activité manuelle nécessitant une certaine qualification. Celle-ci peut provenir d’un apprentissage ou d’une recherche. Font partie du secteur de l’artisanat, les métiers de fabrication, les métiers du bâtiment et les métiers de l’alimentation.

Les activités industrielles concernent la production de biens à partir de matières appartenant à celui qui les transforme ou à des tiers. Elles comprennent également les opérations de construction, de transport, de terrassement, de manutention et d’extraction de matériaux.

Outre ces activités, certains statuts sont également concernés par la déclaration BIC. Tels sont le cas d’une entreprise individuelle, d’une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) et des associés d’une société en nom collectif SNC.

Les loueurs meublés sous le statut de LMP ou de LMNP sont également concernés par le régime du BIC. Cependant, au-dessous d’un certain seuil de revenu, ils peuvent choisir entre ce système et le régime réel.

Déclaration au titre de Bénéfices Non Commerciaux (BNC)

Les revenus déclarés au titre de BNC sont ceux des professions libérales. Il s’agit ici des personnes exerçant, à titre habituel, des prestations intellectuelles, techniques ou de soins. Ces personnes doivent avoir les qualifications professionnelles appropriées et respecter certains principes éthiques ou une déontologie.

Les revenus des titulaires de charges et offices comme les huissiers et notaires sont également imposables au titre de BNC. De même, ceux des personnes qui perçoivent des revenus provenant de la propriété intellectuelle ou des droits d’auteur.

Pour les sociétés libérales, les revenus sont aussi déclarés au titre de BNC. Tels sont le cas des sociétés classiques, des sociétés civiles professionnelles, des sociétés d’exercice libéral et des entreprises individuelles.

Le régime d’imposition applicable pour chaque cas

BIC et BNC : le régime d’imposition applicable pour chaque cas
BIC et BNC : le régime d’imposition applicable pour chaque cas

Le régime d’imposition des revenus déclarés au titre de BIC et de BNC varie en fonction de leur montant. Pour les chiffres d’affaires sur la vente de marchandises déclarés au titre de BIC, le régime d’imposition peut être la micro-entreprise ou le régime réel.

Le contribuable est imposé au régime de micro-entreprise si ses revenus ne dépassent pas les 170 000 €. Le régime réel simplifié s’applique, par contre, quand le montant des revenus est compris entre 170 000 € et 789 000 €. Si les revenus dépassent les 789 000 €, c’est le régime réel normal qui s’applique.

Pour le cas des chiffres d’affaires sur les prestations de services déclarés au titre de BIC, les trois régimes sont également applicables. Celui de la micro-entreprise s’applique si le montant des revenus ne dépasse pas les 70 000 €. Si les revenus sont compris entre 70 000 et 238 000 €, c’est le régime réel simplifié qui est pris en compte. Au-delà des 238 000 €, le contribuable sera soumis au régime réel normal.

Les chiffres d’affaires sur des revenus non commerciaux déclarés au titre de BNC sont imposés soit au régime de micro-entreprise, soit à celui de la déclaration contrôlée. Les revenus de moins de 70 000 € sont soumis au régime de micro-entreprise. Au-delà de ce seuil, c’est le régime de la déclaration contrôlée qui s’applique.

Le type d’imposition des revenus déclarés au titre de BIC et de BNC n’est pas forcément l’impôt sur le revenu. Certains chiffres d’affaires sur des activités commerciales peuvent être soumis à l’impôt sur les sociétés. Tels sont le cas des chiffres d’affaires de la vente de marchandises, de prestations de services et d’activités commerciales mixtes soumis au régime réel, et compris entre 170 000 € et 789 000 €.

Dans le calcul de l’impôt, le chiffre d’affaires pris en compte est le chiffre annuel hors taxes pour l’année civile précédente. Pour ceux qui commencent l’activité en cours d’année, diverses options se présentent. Le choix doit néanmoins se faire avant la date de dépôt de la première déclaration de résultats.

Le cas particulier des investisseurs LMNP 

Investisseurs LMNP : quel régime d'imposition ?
Investisseurs LMNP : quel régime d’imposition ?

Les loueurs meublés (LMNP ou LMP) ont le choix entre deux régimes, dans le cadre de l’imposition de leurs revenus. Ils peuvent opter soit pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel. Le choix ne doit pas se faire au hasard au risque de supporter une charge trop lourde. Il faut ainsi prendre en compte différents paramètres.

LMNP : imposition au régime micro-BIC

Le régime du micro-BIC est l’imposition la plus simple pour les investisseurs en LMNP. L’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur les revenus déclarés avant de calculer l’impôt. Concrètement, seuls 50 % des loyers perçus par le loueur meublé seront imposés.

En pratique, un propriétaire LMNP percevant 10 000 € de loyers sur la location meublée en 2018 ne sera imposé que sur 5 000 €. Si sa tranche d’imposition est de 14 %, l’impôt sur le revenu de ce bailleur s’élève à 700 €. Les prélèvements sociaux équivaut à 17,2 % sont de 860 €. Au total, le propriétaire LMNP payera 1 560 € à l’administration fiscale.

LMNP : imposition au régime réel

Les propriétaires LMNP peuvent opter pour le régime réel dans l’imposition de leurs revenus locatifs. Ce régime particulièrement attractif permet dans certains cas de ne pas payer d’impôt. Cependant, les procédures de déclarations des revenus sont assez compliquées. Parfois, l’intervention d’un expert-comptable est même nécessaire.

Le régime réel permet au loueur meublé de déduire des loyers perçus les charges qu’il a réellement payé avant de payer l’impôt. Le propriétaire pourra également enlever l’amortissement du bien et des meubles avant de subir l’impôt. Dans ce cas, la déclaration des chargées payées et du calcul de l’amortissement est nécessaire.

Les charges déductibles sont liées à l’exploitation de la location meublée. Il s’agit notamment :

  • des intérêts du crédit contracté pour l’achat de la location,
  • de l’assurance emprunteur liée au crédit et de tous les autres frais bancaires,
  • de l’assurance habitation pour le propriétaire non occupant,
  • de la taxe foncière en déduisant les ordures ménagères puisqu’elles sont à la charge du locataire,
  • des honoraires de l’expert-comptable responsable de la comptabilité de la location,
  • des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien. Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Outre ces charges, le propriétaire LMNP peut également déduire l’amortissement du bien. C’est sur ce point que les services d’un expert-comptable sont nécessaires. Ce professionnel va déterminer les possibilités d’amortissement du bien. Le propriétaire avec ses connaissances dans le domaine peut déterminer cet amortissement. Cependant, son expertise peut être remise en question par l’administration fiscale. En revanche, celle d’un expert-comptable ne pourra être contestée par le fisc.

Pour être plus claire, prenons l’exemple d’un investisseur LMNP qui a acheté un bien pour 100 000 € et l’a meublé pour 10 000 €. Après expertise, l’expert-comptable déduit que l’amortissement du bien sera possible sur 20 ans. La déduction appliquée est donc de 100 000/20, soit 5 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit une déduction de 2 000 € par an (10 000/5). Si le loueur perçoit pour sa location 10 000 € de loyers et paye 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxe foncière, son imposition au régime réel est la suivante : 10 000 – 5 000 – 2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 €

Au final, après toutes les déductions, l’administration se basera sur les 1 500 € pour calculer l’impôt sur le revenu du propriétaire LMNP.

Le régime le plus intéressant pour le LMNP

Entre le régime micro-BIC et le régime réel, il n’y a pas de bon ou mauvais choix. Tout dépend de la situation du propriétaire LMNP et de ses charges. Si ses charges déductibles et son amortissement dépassent les 50 % des loyers, le régime réel reste plus avantageux. Dans le cas contraire, le régime micro-BIC est conseillé.

En pratique, il est important de prendre en compte les honoraires de l’expert-comptable dans le régime réel. Ce point est à considérer pour le calcul de l’amortissement et de la rédaction des déclarations fiscales. Dans le cas où le propriétaire LMNP aurait recouru à un crédit et que le bien peut s’amortir, les loyers qu’il perçoit peuvent ne pas être imposés. En effet, les déductions fiscales sont énormes pour ce cas de figure. La déduction fiscale peut ainsi compenser les frais de recours à un expert-comptable.

Faut-il rappeler que la dernière réforme fiscale implique divers changements au niveau du prélèvement des impôts. Pour le cas des indépendants comme les investisseurs en LMNP, l’impôt sur le revenu est prélevé via des acomptes calculés par l’administration fiscale. Il est prélevé mensuellement ou trimestriellement, selon le cas.

Pour éviter que les contribuables ne paient l’impôt sur le revenu en 2019 deux fois, le montant des impôts sur les revenus dits « non exceptionnels » en 2018 est effacé. Cela a été possible grâce à la modernisation du recouvrement et au dispositif du crédit d’impôt. Dans le jargon fiscal, l’année 2018 est alors dite année fiscale « blanche ».

Au final, seuls les revenus exceptionnels seront imposés au titre de l’année 2018. Il s’agit des revenus qui n’étaient pas susceptibles d’être encaissés par le contribuable chaque année. Parmi les revenus exceptionnels figurent les indemnités de rupture de contrat de travail, les primes de départ à la retraite, les diverses autres primes et gratifications.

Les dates clés à retenir pour la déclaration d’impôt sur le revenu 2019

Même si 2018 était une année fiscale blanche, tous les contribuables doivent déclarer leurs revenus. Concernant les déclarations en ligne, elles ont commencé le 10 avril 2019. Les dates limites dépendent du département dans lequel le contribuable est domicilié. A titre d’exemple, pour les personnes résidant dans les départements 01 au 19 et les non-résidents, la date limite de la déclaration fiscale est le 21 mai 2019. Pour celles des départements 20 au 49 doivent le faire jusqu’au 28 mai 2019. La date limite de la déclaration fiscale pour les départements 50 au 974/976 est le 04 juin 2019. Dans certains cas, les contribuables peuvent faire une déclaration papier. Cette exception concerne les personnes résidant dans un logement sans accès à Internet. La réception de la déclaration papier a été ouverte le 29 mars 2019. Les contribuables concernés, y compris les Français résidant à l’étranger, avaient jusqu’au 16 mai 2019 pour déposer leur déclaration fiscale.

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