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Fiscalité lmnp

 

La fiscalité LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel ) est une des fiscalités immobilières les moins connues. Pour autant, elle présente un réel avantage sur la fiscalité liée au régime foncier. Ci-après nos explications.

Le LMNP, de quoi s’agit-il ?

Dès que vous louez un ou plusieurs logements meublés, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel ou statut LMNP . A partir de là, vous avez deux possibilités pour optimiser votre fiscalité et faire diminuer votre imposition.

La première solution consiste à opter pour le régime forfaitaire appelé Micro BIC . Ce régime a l’avantage d’être très simple puisque vous serez imposés sur 50% de vos recettes quelles que soient vos dépenses.

Votre seconde option fiscale consiste à choisir le régime réel qui vous amènera alors à déduire vos charges de vos recettes (assurances, intérêts d’emprunts, taxe foncière, frais de gestion, frais de syndic … et amortissements LMNP. Cette seconde option est évidemment intéressante si vos charges représentent plus de 50% de vos recettes.

Dans les 2 cas, vos revenus locatifs imposables ont été fortement diminués et vous paierez donc moins d’impôts sur le revenus et de cotisations sociales (CSG, CRDS).

Que faut-il pour être LMNP ?

Pour être LMNP il faut s’être inscrit comme tel au centre des impôts dont dépend le bien. Il faut que la location soit effectivement meublée avec suffisamment de meubles et que les revenus soient imposés dans la catégorie des BIC.
A noter qu’au régime réel, un bilan comptable simplifié est à produire et le recours à un expert comptable lmnp peut être intéressant bien que non obligatoire.

A noter que si vous percevez plus de 23.000€ de loyers et que que vos recettes totalisent plus de 50% de vos revenus professionnels vous êtes éligibles au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui peut être intéressant à demander.

Les avantages fiscaux du LMNP

Comme nous l’avons vu, vous avez 2 options possibles, le régime forfaitaire du Micro BIC et le régime réel.

Le Micro BIC implique que vos recettes ne dépassent pas 32.900€ et ne permet pas de créer de déficit. Dès lors, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos recettes (vous êtes donc imposables sur 50% de vos revenus). Ce régime est intéressant lorsqu’on a de faibles charges ou qu’elles sont inférieures à 50% des recettes.

Le régime réel s’applique au-dessus de 32.900€ de recettes ou sur demande au service des impôts si les recettes sont inférieures. Les charges constatées sont alors comptabilisées et déduites des recettes. En plus de celles-ci viennent s’imputer les amortissements calculés sur l’immobilier et le mobilier ce qui aboutit à fortement réduire la base imposable.

A noter que pour un investissement neuf, il est possible de choisir le statut LMNP au réel ou d’opter pour la loi LMNP Censi bouvard qui permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11% sur le prix du bien dans la limite de 300.000€ d’investissement sachant qu’au delà de ce montant, le LMNP s’applique.

L’avantage LMNP sous ses différentes formes est donc très intéressante pour percevoir des revenus locatifs fortement défiscalisés.

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