Expert en LMNP, LMNP ancien et revente LMNP.
contact@creation-developpement-patrimoine.com
02.50.50.30.40

F.A.Q LMNP ancien d’occasion en revente

Vos questions, nos réponses sur l’investissement locatif LMNP ancien d’occasion en revente.

 

Qu’est-ce qu’une résidence de service ?

Les résidences services sont des immeubles ou ensemble d’immeubles qui offrent à leurs clients des prestations para-hôtelières similaires à celles proposées par les établissements hôteliers classiques.
Les principaux services proposés en plus de l’hébergement sont les suivants :

– Réception de la clientèle

– Petit-déjeuner

– Nettoyage régulier des locaux

– Fourniture de linge de maison

 

 

Comment est loué mon bien ?

Le jour de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur devient propriétaire du bien avec le bail commercial en cours.
Il n’y a juridiquement pas besoin d’avenant au bail puisque l’acte de propriété vaut avenant.
Il n’y a donc pas d’interruption de location, le premier loyer est versé au nouveau propriétaire du LMNP occasion au prorata de sa période de détention.

 

 

Comment mon bien est-il meublé ?

Un logement est considéré meublé dès lors que l’occupant a à sa disposition des meubles et objets mobiliers en qualité et quantité suffisante pour y vivre de façon permanente ou temporaire et y accomplir les actes de la vie courante.
Concrètement, chaque exploitant de résidence a son mobilier type et tous les appartements d’une résidence sont meublés de manière identique afin de créer une reconnaissance visuelle de la marque ou de la résidence.

 

 

Qui loue mon bien ?

Le LMNP en revente est loué à un exploitant (ORPEA, DomusVi, Pierre et Vacances, Odalys, Nemea, Lagrange, Appart’City, Studea, ResideEtude, Park and Suites,…) par bail commercial. Cet exploitant gère au quotidien la résidence et se charge d’en assurer le remplissage.

 

 

Qui occupe mon appartement ?

Selon le type de résidence il peut s’agir de vacanciers dans les résidences de tourisme, d’étudiants dans les résidences pour étudiants , de seniors actifs dans les résidences pour seniors, de personnes âgées dépendantes dans les EHPAD (Etablissement d’Hébergement de Personnes Agées Dépendantes), de professionnels en déplacement dans les résidences d’affaires, ou de touristes dans les hôtels.

 

 

Qui me paye mes loyers ?

L’exploitant de la résidence, le preneur à bail, verse un loyer aux différents propriétaires sur une base mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle conformément au bail commercial.

 

 

Et si l’appartement n’est pas occupé ?

Votre locataire étant l’exploitant, votre bien est toujours occupé même s’il n’y a momentanément pas d’utilisateur final. Le loyer est payé par l’exploitant pour pouvoir disposer de votre bien et y porocéder à son activité.

 

 

Qui paye les assurances ?

Concernant les assurances, en revente LMNP , les choses sont très bien définies dans les baux commerciaux. Dans la majeure partie des cas on constate que l’occupant, la société d’exploitation preneuse à bail, paye les assurances liées à son exploitation et les assurances des parties privatives. Les propriétaires assurent quant à aux les parties communes via le syndic de copropriété qui se charge d’assurer l’immeuble en globalité.
Les propriétaires n’ont donc pas besoin d’avoir recours à une assurance individuelle qui viendrait en doublon de ces assurances. Néanmoins, les plus inquiets seront certainement rassurés par la souscription d’une assurance propriétaire non occupant.

 

 

Les loyers en LMNP d’occasion sont-ils garantis ?

Les loyers sont dits garantis car il ne sont pas liés aux taux d’occupation du bien. En effet, le preneur à bail loue le bien pour ensuite le sous-louer. S’il ne le sous-loue pas durant une période, cela n’a pas d’impact pour le propriétaire.
Evidemment, si l’exploitation n’est pas rentable, l’exploitant sera dans l’impossibilité de poursuivre son exploitation et le paiement du loyer. Il est donc impératif de s’assurer du bon fonctionnement de l’exploitation.

 

 

Comment les loyers sont revalorisés ?

Le bail commercial prévoit une indexation automatique des loyers en fonction d’un indice de référence (IRL, ILC ou ICC sont les plus courants) et selon une périodicité définie (annuelle, triennale le plus souvent).

 

 

Y a t’il des charges locatives ?

Si le LMNP laisse assez peu de charge à payer au propriétaire, il lui en reste tout de même un peu. Comme pour tout bien immobilier, le propriétaire est redevable différentes charges. Tout d’abord il doit payer la taxe foncière de manière annuelle. Certains baux prévoient que la taxe d’ordure ménagère est remboursable par le locataire (le preneur à bail) mais ce n’est pas une constante.
Le second et dernier poste de charges est constitué par les charges dites non récupérables qui sont constituées des frais de syndic et d’assurance.
Il n’y a pas d’autres charges à payer par le propriétaire puisque les charges locatives (abonnements, consommation, entretien courant…) sont à la charge de l’exploitant.

 

 

Qui à la charge de l’entretien et des travaux ?

Le bail commercial défini clairement la répartition des charges d’entretien et de travaux. Il est d’usage que l’exploitant ait à sa charges les frais d’entretien courant et que le propriétaire reste redevable des gros travaux notamment ceux de l’article 606 du code civil tout comme pour un bien immobilier classique.
En clair, s’il faut changer une poignée de porte ou repeindre une porte, c’est de l’entretien courant. Par contre, si toutes les fenêtres de la résidence sont vétustes et à changer sans que cela soit du à un défaut d’entretien, ces frais sont à la charge du propriétaires.

 

 

Qui entretien le mobilier ?

Le bail commercial prévoit clairement la répartition de la charge d’entretien du mobilier. De manière générale l’entretien courant est à la charge de l’exploitant et le renouvellement en cas de vétusté due à une usure normale est à la charge du propriétaire.
NB : le renouvellement de mobilier vétuste est forcément à la charge du propriétaire qui doit pouvoir justifier à l’administration fiscale que c’est bien lui qui a payé le mobilier afin de conserver son statut de loueur en meublé.

 

 

Peut-on occuper le logement ?

Le bail commercial implique une dissociation entre propriété et occupation. Il n’est donc pas possible d’occuper le logement à titre personnel ou pour un membre de sa famille.
Cependant, les baux en résidence de tourisme prévoient souvent des modalités d’occupation personnelle pour un maximum de 8 semaines par an afin de rester en conformité avec la loi.
Enfin, certains opérateurs proposent des avantages propriétaires qui sont soit un droit d’occupation préférentiel ou à tarif réduit dans le bien ou un bien équivalent dans l’ensemble de leur catalogue.

 

 

Comment est-on imposé en loueur en meublé ?

Le LMNP en revente ou LMNP occasion bénéficie d’un statut fiscal très avantageux qui permet d’être pas ou très peu imposé.
Comme pour tout bien locatif, les charges constatées sont déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, intérêt de crédits, assurance de prêt). La particularité du loueur en meublé est de permettre de pratiquer l’amortissement comptable qui vient s’ajouter à ces charges.
NB : L’amortissement comptable d’un investissement LMNP consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation.
L’amortissement est donc une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.
Grâce à cet amortissement le résultat fiscal est faible ou nul et les revenus sont donc très peu fiscalisés.
Afin de mieux visualiser cette mécanique comptable, nous vous invitons à utiliser notre simulateur LMNP d’occasion en revente.

 

 

Que se passe t’il à la fin du bail ?

Les baux commerciaux de résidences de services sont renouvelables à l’échéance par tacite reconduction dans les conditions d’arrivées c’est à dire au niveau du loyer réactualisé et dans les mêmes autres conditions contractuelles. Une modification de bail au renouvellement n’est possible qu’avec accord des 2 parties. En cas de désaccord, si l’occupant souhaite rester dans les lieux, le bail arrivant à échéance se poursuit de plein droit.
Il ne faut pas se voiler la face et souligner qu’il est possible que l’exploitant en place ne souhaite plus occuper la résidence tout comme un occupant de local commercial peut souhaiter déménager. Dans ce cas, le preneur signifie la fin de bail aux copropriétaires qui doivent retrouver un nouvel exploitant. Bien évidemment, la qualité de l’emplacement de la résidence LMNP facilitera la reprise d’exploitation.

 

 

Que se passe t’il si l’exploitant change suite à une cession de fond de commerce ?

La société d’exploitation preneuse à bail est en droit de céder son fonds de commerce à une autre société. Cette seconde société a l’obligation de reprendre les baux en l’état. Le bail commercial précise très souvent la solidarité entre la société vendeuse et la nouvelle société exploitante afin de protéger le bailleur.

 

 

Pourquoi revendre un appartement LMNP  ?

Etant donnés les avantages de ce cadre fiscal, il s’avère que ce sont principalement les aléas de la vie qui amènent les propriétaires à revendre lors de divorce, perte d’emploi, succession ou mutation internationale.
C’est aussi assez fréquemment des arbitrages patrimoniaux et des besoins de liquidités qui amènent les propriétaires à revendre un bien LMNP.

 

 

Peut-on vendre un LMNP à tout moment ?

Comme tout bien immobilier, il est possible de revendre un LMNP à tout moment. Attention cependant, l’investissement immobilier LMNP est un placement long terme. Les taxes et droits d’enregistrements (dits frais de notaires) inhérents à une acquisition impliquent un cout non récupérable en cas de revente rapide (1 à 3 ans).
Il faut donc laisser le temps au bien et au loyer de se revaloriser afin de pouvoir revendre son LMNP à son cout d’achat.

 

 

Quelles lois et textes officiels régissent le LMNP d’occasion ?

Le LMNP en revente obéit aux même lois et textes officiels que le LMNP.
Concrètement, la location meublée (professionnelle ou non) est une activité régie par le Code Civil par les articles 1719 et suivants et codifiée par les articles 39 C ; 156-I, 1 ter et 261 D-4-c du code général des Impôts (CGI).