Expert en LMNP, LMNP ancien et revente LMNP.
contact@creation-developpement-patrimoine.com
02.50.50.30.40

Comment choisir son investissement LMNP en résidences de services ?

Accueil

Comment choisir son investissement LMNP en résidences de services ?

 

Vous pouvez écouter cet article en podcast !

 

Télécharger le podcast pour l’écouter plus tard (cliquez droit puis enregistrez le lien sous) !

1-300x225

Bonjour, c’est Hervé pour Création et Développement de patrimoine, l’expert du LMNP ancien.

Dans cette vidéo, je vais vous présenter la manière de choisir votre investissement LMNP en résidences de service en fonction de votre profil de risque.

Dans une précédente vidéo, je vous avais parlé de la notion d’investissement garanti. Je vous avais indiqué qu’un loyer garanti ou un placement garanti n’existe quasiment pas. Je vous invite à vous référer à cette précédente vidéo pour voir le détail de mes raisons, de mes motivations pour vous dire cela. Bien que le risque existe, il est quand même possible de le contraindre et quand vous choisissez un investissement, que ce soit de l’immobilier ou même du placement financier, il faut vérifier que cet investissement soit adapté à votre profil de risque.

C’est ce qu’on va voir dans cette vidéo. Le profil de risque peut être synthétisé en trois types. Il y a d’abord le profil de risque modéré à nulle. Ensuite, le profil de risque moyen et enfin le profil de risque élevé.

En immobilier, le profil peu de risque, c’est une personne qui, d’une part n’a pas beaucoup de temps pour gérer tous les aspects de son investissement. De deux n’a pas envie ou n’a pas la capacité à faire des courriers, des relances. C’est une personne qui accepte d’avoir un rendement un peu inférieur, mais qui ne veut pas entendre parler de son investissement, surtout pas d’une manière négative. C’est le profil zéro risque ou très peu de risque.

Deuxième profil de risque, c’est le risque modéré. L’investisseur qui a un profil de risque modéré recherche une rentabilité un petit peu supérieure à la moyenne avec un aléa un peu plus élevé. Si jamais il fallait s’occuper du bien pour gérer quelques problématiques, cela ne le dérangerait pas, du moment que cela ne prenne pas trop de temps.

Troisième profil de risque, c’est le profil élevé. Là, l’investisseur recherche des rentabilités élevées, mais il sait qu’il va avoir potentiellement des aléas beaucoup plus importants et aussi une compensation avec un potentiel de gain beaucoup plus important.

Quels types de biens correspondent à ces profils de risque en immobilier, en résidence de service ? Le risque modéré va correspondre à des appartements pour lesquels le bail vient d’être renouvelé ou l’échéance du bail est très lointaine.

Deuxième aspect la société locataire va être une société de renommée et surtout une société solide financièrement. Si la société est très importante, très grosse, il faut aussi regarder l’exploitation de la résidence, parce que, certes, on achète avec un locataire qui est en place, qui peut être une grosse société, mais il ne faut pas perdre de vue que c’est l’exploitation de la résidence, le micromarché qui va permettre de garantir le loyer à long terme. Donc le risque faible, c’est un bail long qui est au marché ou qui a été renouvelé récemment et une société qui est solide financièrement.

Le risque moyen correspond à un bien immobilier avec un bail qui a au minimum trois ans restants à courir. Le locataire va être une société qui peut avoir eu des difficultés par le passé, mais qui est en cours de redressement et surtout un loyer sur l’appartement qui est au marché, ce qu’on peut vérifier avec les ratios financiers, prix au mètre carré, taux d’effort, qui est le ratio loyer sur chiffre d’affaires. Et donc on a une bonne visibilité sur le paiement du loyer, même si le risque est amené par le fait que l’exploitation par le passé ait pu être difficile et que c’est en redressement.

Le risque élevé va être constitué par des investissements pour lesquels le bail est très proche de son échéance. L’exploitation n’est pas rentable. Le loyer est donc surévalué et potentiellement, on peut même ajouter que le locataire est une société dont la solidité financière n’est pas avérée. Donc si le risque est élevé, la rentabilité immédiate est très élevée, le prix au mètre carré de l’appartement va être très inférieur au marché, parce qu’il faut compenser toute cet ensemble de risque.

Avant d’investir, il faut donc que vous réfléchissiez à votre profil de risque. Est-ce que vous êtes dans un profil peu risqué, un profil modéré ou un profil très risqué ? En fonction de cela, vous allez pouvoir choisir le type de bien qui va correspondre à votre investissement, à votre profil de risque. Si vous n’êtes pas en adéquation, c’est tout simplement un investissement qui va vous poser des problèmes, c’est-à-dire qu’il va vous empêcher de dormir, vous allez vous inquiéter et vous ne serez pas confortable avec cet investissement. Vous n’aurez pas l’esprit tranquille. Donc mon conseil, c’est de bien réfléchir à votre profil de risque et ensuite, chercher les investissements qui vont correspondre à ce profil de risque qui est le vôtre.

J’espère que cette vidéo vous aura intéressé. Je vous invite à marquer votre avis et m’encourager à faire de nouvelles vidéos avec un petit pouce en l’air juste en dessous et surtout abonnez-vous à la chaîne afin de recevoir des notifications quand je vais publier de nouvelles vidéos toujours sur le thème de l’investissement en résidence de services en LMNP ancien.

A bientôt !

 

 

 

RECEVEZ nos ALERTES NOUVEAUX biens mis en vente