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L’amortissement LMNP (ancien ou neuf)

 

amortissement lmnp

Mieux comprendre l’amortissement LMNP

L’amortissement LMNP est un principe fondamental à maîtriser pour tout investisseur désireux de placer son argent dans cet investissement locatif.

De quoi s’agit-il exactement ?

Principe de l’amortissement LMNP

La question de l’amortissement se pose toujours chez les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif sous le régime LMNP .

Pour comprendre comment fonctionne ce dispositif, un bref retour sur le fonctionnement de l’investissement LMNP s’impose.

Ce dernier autorise chaque investisseur locatif éligible à bénéficier d’une défiscalisation conséquente, en déduisant les charges inhérentes au placement des revenus locatifs.

Les charges locatives intègrent entre autres les frais engagés pour les rénovations lourdes, les frais d’acquisitions, les intérêts d’emprunts et les charges locatives ou de copropriétés.
L’amortissement de la valeur du bien, des frais de notaire, du mobilier et des équipements peut être également inclus dans les charges déductibles. Ce recouvrement ne peut être que linéaire et ne s’applique pas au terrain.

L’amortissement LMNP est envisageable uniquement lorsque le résultat d’exploitation du bien est positif. Le processus ne doit en aucun cas générer un déficit foncier.

La partie excédentaire de l’amortissement comptabilisé mais non utilisée sur l’exercice en cours sera reportée pour une imputation ultérieure, sans aucune limitation de durée.

Enfin, l’amortissement du bien et de ses composantes s’exprime souvent en pourcentage du montant global de l’investissement.

 

Durée d’amortissement en LMNP

La durée d’amortissement d’un investissement en LMNP est variable pour chacune des composantes du bien immobilier. La toiture, le gros œuvre, les frais d’acquisition et les équipements techniques disposent de fait de leur propre durée d’amortissement.

L’investisseur a toutefois le droit de choisir la durée d’amortissement de chacune de ces composantes, avec l’aide d’un expert-comptable.

Afin de profiter au maximum de la défiscalisation LMNP , l’amortissement annuel doit être calculé de manière à obtenir un résultat équivalent à la valeur théorique de dépréciation de la résidence.
Sur la base de ces principes, les comptables en sont arrivés à une durée allant de 5 à 7 ans pour les équipements et le mobilier.

Les composantes immobilières bénéficient pour leur part d’une durée d’amortissement allant de 20 à 40 ans.

Les frais d’acquisition en amortissement LMNP , incluant les commissions, les droits d’enregistrement ‘appelés aussi frais de notaire) et autres frais de montage, sont généralement amortis dès l’année d’acquisition. Ils sont inscrits au titre de charges déductibles, ou en immobilisations dans le bilan annuel.

 

Les conséquences de l’amortissement LMNP

L’amortissement en LMNP a pour objectif principal de réduire au minimum l’imposition des revenus locatifs.

L’inscription d’un amortissement linéaire sur les revenus annuels de la location se traduit en effet par une réduction du bénéfice imposable.

Il se peut même que le bénéfice en question soit ramené à un niveau nul, libérant ainsi l’investisseur de toutes charges fiscales pendant quelques années.

L’inscription de l’amortissement LMNP permet ainsi de maintenir un déficit LMNP BIC durant les premières années de l’investissement, généralement jusqu’à la 15e année.
Les amortissements excédentaires, qui n’ont pas été utilisés (puisque le statut LMNP ne permet pas de déficit BIC) sont reportés sur les exercices à partir desquels les charges commencent à être inférieures au revenu.

Cette période s’étale en théorie entre la 15e et la 25e année de l’investissement. Au-delà de cette durée, l’amortissement LMNP ne permet plus de réduire les bénéfices : ce n’est donc qu’à partir de cette date que les revenus locatifs du placement sont imposables sous le régime des BIC.

 

En synthèse, il faut donc se rappeler de 4 choses essentielles

 

  1. le calcul d’amortissement lmnp ancien se fait sur la valeur du bien plus les frais d’acquisition moins la valeur du terrain.
  2. Chaque composante immobilière de la valeur du bien a sa propre durée d’amortissement mais il existe une tolérance d’amortissement sur 25 ans pour l’immobilier ancien soit 4% par an.
  3. L’amortissement LMNP va vous permettre d’avoir pas ou peu de revenus locatifs imposables sur les 15 première années.
  4. En moyenne les revenus sont donc 10 fois moins taxés qu’en revenus fonciers (location nue).

 

Pour aller plus loin dans l’étude

 

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